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Extra: Neubauprojekte

Berlins Neubauprojekt-Studie des Immobilienberatungsunternehmens CBRE

Während die Mieten im Bestand langsamer steigen, ziehen sie beim neuen Wohnraum weiterhin in zweistelligen Raten an

Der Neubau von Wohnungen kann den Bedarf nicht decken. FOTO: CHRISTOPH SOEDER / PA

Christian Finkbeiner 

Berlin wächst seit Jahren und damit auch die Mieten. Zwar sind nach aktuellem Mietspiegel die Steigerungen der Bestandsmieten mit 2,5 Prozent rückläufig zu den Zahlen der vergangenen Jahre (4,6 Prozent), doch das Angebot bleibt knapp.

Der Neubau soll es erweitern. Nach einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens CBRE sind in der Stadt 286 Neubauprojekte mit 42.920 Wohnungen im Entstehen (Stand Oktober 2018). Davon sind 26.110 zur Miete und 16.810 Eigentumswohnungen. Wobei diese nicht nur von Selbstnutzern erworben, sondern zum Teil auch vermietet werden.

Doch wer in einen Neubau ziehen möchte, muss mit steigenden Mieten rechnen. Im vergangenen Jahr stiegen die Neubaumieten im Vergleich zu 2017 um 13 Prozent. Gleichzeitig flachte sich der Anstieg der fertiggestellten Wohnungen 2018 von 14,7 auf 6,6 Prozent ab.
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Eine dynamische Entwicklung und zügige Umkehr ist bisher nicht abzusehen. Laut dem von der Ziegert-Gruppe herausgegebenen „Ziegert-Report 2018/19“ dauern in Berlin die Planungen und Genehmigungen immer noch etwa ein Jahr länger als in anderen Großstädten. Auch greifen die Steuerungsinstrumente der Politik nicht. Im Gegenteil: Seit Einführung der Mietpreisbremse steigen die Mieten im Segment Neubau stärker an. Der Grund dafür ist einfach – Neubauten sind von den Vorgaben ausgenommen. Zurzeit liegt in Berlin der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung mit gutem Wohnwert bei 14 Euro, und damit deutlich über dem Schnitt von 10,34 Euro bei Bestandsvermietungen. Im Vergleich sind nur München, Hamburg, Köln und Stuttgart teurer. Allerdings sind dort die Einkommen auch wesentlich höher.

Die Preissteigerungen haben noch weitere Gründe. So sind die Bau- und Entwicklungskosten gestiegen. Ein wesentlicher Preistreiber liegt im gestiegenen Wert von Bauland. Eine Modellrechnung des Berliner Prognos-Instituts zeigt auf, wie sich steigende Bodenpreise auf die Kaltmiete auswirken. Im Bundesdurchschnitt liegt diese im Neubau bei 9,70 Euro pro Quadratmeter, wenn der Bodenpreis 450 Euro beträgt. Steigt er auf 1120 Euro, klettert die Miete um 11 Prozent auf 10,80 Euro.

Da der Wert von baureifen Grundstücken automatisch steigt, kommt es zu Spekulation mit Bauland. Die Prognos-Studie verweist darauf, dass daher viele Grundstücke für Entwicklung und Bebauung nicht zur Verfügung stehen. „Bund, Länder und Kommunen müssen deshalb deutlich mehr tun als bislang“, appelliert der IG-BAU-Bundesvorsitzende Robert Feiger an die Politik.

Doch auch die langen Vergabeverfahren führen dazu, dass zu wenig gebaut wird. „Wir brauchen in Deutschland eine vereinfachte und beschleunigte Grundstücksvergabe“, fordert deshalb Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW. An Forderungen mangelt es also nicht.

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