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Erhält Milieuschutz soziale Gebiete?

Die Mieten steigen stetig. Nun soll verhindert werden, dass langjährige Bewohner aus dem Viertel vertrieben werden

Teure Luxusbauten treiben die Mieten vielerorts in die Höhe. FOTO: IGPHOTOGRAPHY / ISTOCK

Ann-Kristin Wenzel 

Wohnen zur Miete wird in vielen Städten von Jahr zu Jahr teurer. Das zeigt etwa eine Auswertung des Hamburger Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung. Wer sich das nicht mehr leisten kann, muss umziehen.

Manche Städte wollen dem mit einem sogenannten Milieuschutz entgegenwirken. Entsprechende Satzungen oder Verordnungen gibt es etwa in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München. Wie viele es insgesamt sind, ist nicht bekannt.

Was ist das Ziel der Maßnahme?

Modernisieren Vermieter eine Wohnung, können sie unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen. Werden viele Gebäude aufgewertet, etwa in Quartieren mit altem Baustandard, kann dies einen Verdrängungsprozess auslösen: Die Mieten könnten so stark steigen, dass es für viele zu teuer wird.
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Ein Problem ist das nicht nur für den Einzelnen, sondern auch für die Städte, erklärt Rechtsanwalt Peter Durinke. „Ein klassisches Argument ist, dass dann an anderer Stelle im Gemeindegebiet preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden müsste, damit die betroffenen Menschen überhaupt die Chance haben, Wohnungen zu finden“, erklärt Durinke. Das können Gemeinden oft nicht leisten.

Der Grundgedanke des Milieuschutzes ist nicht, einzelne Mieter zu schützen – sondern die Struktur in bestimmten Gegenden. Dabei hilft Paragraf 172 des Baugesetzbuchs: Danach dürfen Gemeinden in einem Bebauungsplan oder mit einer sonstigen Satzung Gebiete bezeichnen, in denen Gebäude nur mit Genehmigung geändert werden dürfen.

Die Regelung zielt auf drei Situationen ab: das Stadtbild und die „städtebauliche Eigenart des Gebiets“ zu erhalten, ein Gebiet umzustrukturieren oder die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Letzteres ist auch als Milieuschutz bekannt. Über die Gebiete entscheidet die jeweilige Gemeinde. In den meisten Bundesländern werden dafür Erhaltungssatzungen erlassen. In den Stadtstaaten heißt die Rechtsgrundlage Erhaltungsverordnung.

Bauvorhaben können auch verboten werden

Die Satzungen und -verordnungen müssen bekannt gemacht werden. Die Städte informieren oft online, welches Gebiet unter Milieuschutz steht, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Dort werde auch dargestellt, welche Gebiete in Planung seien. Alternativ könne man sich beim zuständigen Amt erkundigen. Teure Sanierungen werden schwerer. „Umbaumaßnahmen sind nicht verboten, aber sie müssen von der Baubehörde oder dem Bauordnungsamt genehmigt worden sein“, erklärt Chychla. Erhaltungssatzungen erstrecken sich aber nur auf den Bestand, nicht auf Neubauten.

Oft genehmigt werden nach Chychlas Erfahrung etwa der Einbau eines Aufzugs, einer Einbauküche oder eines kleinen Balkons. „Alles, von dem man sagt, dass man es für die normale Nutzung der Wohnung nicht dringend braucht, auch wenn es schön wäre, ist nicht genehmigungsfähig, wenn es kostentrei Gebend ist“, so Durinkes Faustformel. Oft sind das etwa Fußbodenheizungen oder ein Kamin. Die Behörden entscheiden deutschlandweit jedoch nicht einheitlich.

„Eigentümer können ihre Wohnung nicht so gestalten, wie sie möchten, obwohl es baurechtlich – also von der Statik her – und nach dem Wohneigentumsgesetz eigentlich möglich wäre“, erklärt Lothar Blaschke vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN).

So werden etwa Grundrissänderungen, durch die sich die Zimmerzahl ändert, oft abgelehnt. Die jeweilige Landesregierung kann außerdem festlegen, dass Mietwohnungen in Milieuschutzgebieten nicht ohne Weiteres in Wohneigentum umgewandelt werden dürfen. Dafür ist dann zuerst eine Genehmigung einzuholen, sagt Durinke.

Bei einem Verkauf könne zudem der Preis der Wohnung niedriger sein als erhofft. In Milieuschutzgebieten hat die jeweilige Gemeinde zudem nach Paragraf 24 des Baugesetzbuchs ein Vorkaufsrecht.

Zunächst einmal: Milieuschutz soll die Zusammensetzung im Gebiet schützen – nicht einzelne Mieter. Mieter können also keine eigenen Rechte aus der Satzung oder Verordnung ableiten.

Kündigen Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, können Mieter allerdings beim zuständigen Amt nachfragen, ob diese genehmigt wurde, rät Chychla – und gegebenenfalls darauf hinweisen, dass sie im Milieuschutzgebiet nicht genehmigungsfähig ist.

Über das Nachbargrundstück zur eigenen Wohnung

Damit es keinen Streit ums Wegerecht gibt, sollte man es ins Grundbuch eintragen lassen

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Immobilienrecht

Von wegen, zwischen Nachbarn gibt es nur Zoff: Wenn sich beide einig sind, können sie das Grundstück des anderen nutzen, um zum eigenen Haus zu gelangen. Doch was kann da Sicherheit schaffen? Zwei Parteien können vereinbaren, dass die eine das Grundstück der anderen durchqueren darf. Damit auch Jahre später klar ist, was abgesprochen wurde, lässt sich eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen. Sie ist auch für künftige Eigentümer verbindlich, also nicht an eine bestimmte Person gebunden, erklärt Christian Grüner, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen.

Grundlage ist die Vereinbarung zwischen den Beteiligten. Aus einer sogenannten Bewilligungserklärung muss hervorgehen, dass derjenige Eigentümer des Grundstücks zustimmt, zu dessen Lasten die Vereinbarung geht. Sie macht die Art und Weise sowie den Umfang der Nutzung und der Nutzungsbeschränkungen deutlich. Zu dieser Erklärung kann auch ein Lageplan gehören. In der Praxis gibt dann in den meisten Fällen ein Notar die beglaubigte Bewilligung zusammen mit dem Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt ab.

Das Grundbuchamt trägt dann bei dem sogenannten dienenden Grundstück, das mitbenutzt werden darf, ein Schlagwort ein, das den Inhalt des Rechts umschreibt: wie zum Beispiel „Wegerecht“. Zudem wird auf die Bewilligung des Eintrags Bezug genommen. Zusätzlich kann beim sogenannten herrschenden Grundstück, dessen jeweiliger Eigentümer das dienende Grundstück mitbenutzen darf, ein sogenannter Herrschvermerk eingetragen werden, sagt Experte Grüner. So erfahren beispielsweise Käufer sofort von dieser Abmachung und müssen diese nicht neu ausmachen.

Soll die Regelung aber später geändert oder sogar gelöscht werden, müssen die Beteiligten neben einem Antrag auch eine entsprechende Bewilligung einreichen. Andere bekannte Dienstbarkeiten sind beispielsweise Leitungsrechte, etwa für Strom oder Gas sowie Grenzbebauungsrechte, die es im Einzelfall ermöglichen, bis an die Grenze des Nachbargrundstücks zu bauen. dpa
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