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Themenwelten Berliner Morgenpost
Extra: Neubauprojekte

Berlin wächst weiter

Die Diskussionen um den Mietendeckel haben überlagert, dass die Immobilienpreise in der Stadt auch 2019 wieder gestiegen sind. Die Mieten haben ebenfalls weiter angezogen – allerdings moderater als in den Vorjahren

GRAFIK: LEON BONAVENTURA / ISTOCK

Das vergangene Jahr war in puncto Immobilien aufgeheizt wie selten zuvor. Der Hauptgrund dafür war das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietpreisbegrenzung, kurz Mietendeckel, jenem Berliner Sonderweg zur Kappung der Mietpreise. Die Auswirkungen der politischen Entscheidungen des Senats werden sich erst langfristig bemerkbar machen. Schließlich ist der Mietendeckel erst vor zwei Wochen in Kraft getreten.

Doch bereits im Vorfeld gab es Reaktionen auf dem Immobilienmarkt. Denn Investoren, Vermieter und Mieter bereiteten sich auf die neue Lage vor. Die entscheidenden Entwicklungen auf dem Kauf- und Mietmarkt 2019 lassen sich wie folgt zusammenfassen: Die Neubautätigkeiten sind insgesamt zurückgegangenen, die Immobilienpreise sind weiterhin recht stark gestiegen und die Mieten sind ebenfalls gestiegen, aber moderater als die Kaufpreise.
Stadt und Land
Neubau geht zurück

Die Auswirkungen der politischen Entscheidungen in Berlin werden sich erst langfristig bemerkbar machen. Schließlich ist der Mietendeckel erst vor zwei Wochen in Kraft getreten. Der Rückblick aufs vergangene Jahr zeigt daher eine Art Zwischenstand in einer Zwischenzeit. Fakt ist, dass die Zahl der genehmigten Neubau-Wohnungen zwischen Januar und September 2019 um gut zehn Prozent zurückgegangen ist. Laut des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg wurden in den ersten drei Quartalen 2019 ganze 13.232 Baugenehmigungen erteilt, nach 14.716 im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Das knapper werdende Angebot ist ein Grund, warum auch im vergangenen Jahr die Preise für Eigentumswohnungen in die Höhe gegangen sind. In Verbindung mit dem anhaltenden Zuzug nach Berlin ist es logisch, dass die Preise angezogen haben. Ein weiterer Grund liegt in den gestiegenen Bau- und Grundstückskosten. Laut des aktuellen Marktreports des Berliner Immobilienunternehmens Guthmann Estate haben sich die Preise für Baugrund in der Hauptstadt innerhalb der zurückliegenden fünf Jahre verfünffacht.
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Immobilieneigentümer sind nach wie vor auf der Gewinnerseite. Laut Guthmann-Report lag der mittlere Angebotspreis für Neubau-Eigentumswohnungen 2019 bei knapp 6300 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken geht indes von einem Zuwachs von rund fünf Prozent aus, der Berliner Immobilienmakler Ziegert konstatiert sogar ein Plus von etwa acht Prozent.

Mikrolage wichtiger

Allerdings sind starke Schwankungen zwischen den einzelnen Bezirken auszumachen. Laut des Guthmann-Reports zeichnet sich eine „zunehmende Differenzierung der Preise nach Lagen ab“. Auch Ziegert sieht eine größer werdende Schere: Till McCourt, Leiter Recherche beim Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, hat in Treptow-Köpenick, Lichtenberg und Mitte die höchsten Steigerungsraten mit jeweils etwa zehn Prozent beobachtet. Reinickendorf lag nochmals darüber, allerdings war die Basis hier auch niedriger. Bei den absoluten Preisen liegt laut McCourt Charlottenburg/Wilmersdorf vorne. Der durchschnittliche Preis für Neubauten lag hier bei knapp 8000 Euro pro Quadratmeter. In Mitte wurden annähernd 7500 Euro ermittelt.
In Lichtenberg verteuerten sich 2019 Immobilien um etwa zehn Prozent – ein Spitzenwert. FOTO: SCHOENING / DPA 
In Lichtenberg verteuerten sich 2019 Immobilien um etwa zehn Prozent – ein Spitzenwert. FOTO: SCHOENING / DPA

 
Immobilieneigentümer profitieren folglich noch immer von Wertzuwächsen, wenngleich sie nicht mehr die Steigerungsraten der vorherigen Jahre erreichen. Auch die Renditen sind weiter gesunken. Mittlerweile streicht ein Eigentümer, der seine Immobilie vermietet, nur noch gut zwei Prozent Mietrendite ein. Dass sich die Käufer dennoch darauf einlassen, ist vor allem dem Mangel an Alternativen geschuldet. „Im Vergleich zu anderen Anlageklassen ist die Immobilie immer noch die attraktivste“, sagt McCourt.

Das gilt zumindest im Augenblick. Allerdings kann niemand absehen, wie sich die Mietpreise künftig entwickeln. Das vergangene Jahr ist dahingehend kaum aussagekräftig. Zum Teil stagnierten die Mieten, zum Teil zogen sie gerade deshalb an, weil die Eigentümer aufgrund des kommenden Deckels noch einmal erhöhten. Insgesamt aber halten die Mieten, vor allem im Neubausegment, nicht mehr mit den Kaufpreisen mit.

Die Marktakteure bleiben dennoch zuversichtlich: Laut Guthmann-Report bietet Berlin immer noch „hervorragende Voraussetzungen für viele Jahre weiteren Wachstums auf dem Immobilienmarkt“. Auch McCourt sieht weiter Luft nach oben, vor allem der „Nordwesten der Stadt wird nach der Schließung des Flughafen Tegels spannend“, sagt er. Ferner gäbe es vereinzelte Mikrolagen, in denen sich viel bewegen werde, zum Beispiel nördlich der Möckernbrücke, zwischen Kreuzberg und Mitte. Die kommenden Monate werden zeigen, ob die Experten recht behalten. Theresia Baldus
 

Neubau

Im Neubau sind die Mieten 2019 deutlich gestiegen. Der Guthmann-Report ermittelte für Neuvertragsmieten einen durchschnittlichen Wert von 17,30 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von 17,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Nimmt man die vergangenen fünf Jahre in den Blick, liegt die Steigerung für Neubau-Kaltmieten bei 30,3 Prozent. Der Grund hierfür liegt zu einem Großteil in gestiegenen Baukosten und Grundstückspreisen. Letztere haben sich in den vergangenen fünf Jahren fast verfünffacht.
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