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Themenwelten Berliner Morgenpost
Extra: FERIENIMMOBILIEN

„Bloß nicht blindlings unterschreiben“

Ein Haus in der Toskana? Eine Finca auf Ibiza? Klingt verlockend, doch eine Immobilie im Ausland zu kaufen birgt unbekannte Risiken – dabei lassen sich viele Fehler vermeiden

Strom- und Wasseranschluss? Nicht alles, was in Deutschland Immobilienstandard ist, gilt in Südeuropa gleichermaßen. FOTO: PK-PHOTOS / GETTY IMAGES

Viele Menschen träumen davon, den Urlaub in der eigenen Immobilie statt im Hotel zu verbringen. Ferienwohnungen und -häuser in Südeuropa erfreuen sich großer Beliebtheit. Doch beim Kauf gilt es einiges zu beachten. Rechtsanwalt Peter Schöllhorn erklärt, wie man die passende Auslandsimmobilie findet, was man vor dem Kauf prüfen und welche Fehler man gar nicht erst machen sollte.

Berliner Morgenpost: Herr Schöllhorn, Ihr Verein Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien berät Menschen, die eine Auslandsimmobilie kaufen möchten. Wie finden Ihre Klienten denn heute das passende Objekt?

Peter Schöllhorn: Auf sehr unterschiedlichen Wegen. Einige schauen sich vor Ort um, studieren die Angebote der lokalen Makler und kommen mit konkreten Ideen aus dem Urlaub zurück. Die Mehrheit recherchiert im Internet. Immobilienportale gibt es heute wie Sand am Meer. Viele Makler sind technisch gut aufgestellt und präsentieren auf ihren Websites eine Vielzahl an Objekten. Ich glaube, die Internetrecherche ist als erster Schritt geeignet, aber nicht ausreichend. Vom direkten Kauf rate ich in der Regel ab.
Peter Schöllhorn ist Rechtsanwalt und Vorsitzender des Vereins Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien.
Peter Schöllhorn ist Rechtsanwalt und Vorsitzender des Vereins Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien.
Wieso das?

Das Internet bietet viele Möglichkeiten, hat aber auch Fallstricke. Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob man sich bloß informieren will oder ob es eine konkrete Kaufintention gibt. Viele Informationsangebote sind fehlerhaft. Dahinter muss nicht gleich ein Betrugsversuch stecken. Manche Angaben darüber, wie man im Ausland eine Immobilie erwirbt und welche Regeln dabei gelten, sind veraltet, missverständlich oder falsch interpretiert worden. Wichtig ist, sämtliche Informationen eigenständig zu verifizieren. Was die im Internet angebotenen Objekte betrifft, gilt es ebenfalls, vorsichtig zu sein. Fotos könnten bearbeitet worden sein. Dann wirkt ein eigentlich schmaler Balkon plötzlich viel breiter. Lärm einer nahe gelegenen Gokart-Bahn oder üble Gerüche einer Mülldeponie ruinieren den eigentlich idyllischen Ausblick. Onlineangebote wie „Google Earth“ ermöglichen es zwar, virtuell die Umgebung zu erkunden. Allerdings ersetzt nichts die reale Besichtigung vor Ort.

Gehen wir noch einmal einen Schritt zurück: Worauf muss man ganz grundsätzlich achten, wenn man den Kauf einer Auslandsimmobilie in Erwägung zieht?

Geht man in Deutschland davon aus, dass Grundstücke und Häuser in der Regel an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen sind, ist das in Südeuropa nicht immer der Fall. In Italien und Spanien finden sich zudem viele „Schwarzbauten“. In manchen Fällen kann man die behördlichen Genehmigungen nach träglich einholen, in anderen nicht. Das muss nicht direkt zum Abriss führen, kann aber einen geplanten Umbau unmöglich machen. Ich empfehle, einen Experten vor Ort zu suchen, der versiert und engagiert alle baurechtlichen Aspekte prüft. Bei Eigentumswohnungen wiederum kann man davon ausgehen, dass diese adäquat erschlossen sind. Dort gilt es, die Struktur der Eigentümergemeinschaft kennenzulernen und den Erhaltungszustand der Gesamtanlage zu inspizieren. Ist dieser schlecht, kann es zeitnah zu einer Sanierung kommen, an der man sich beteiligen muss. So wird aus einem Schnäppchen ein teures Unterfangen.

Stichwort Schnäppchen. Wo in Europa kann man denn noch eins machen?

Ich empfehle, dorthin zu gehen, wo man auch wirklich hin will. Auch in touristischen Gebieten gibt es günstige Objekte. Zudem finden sich in Regionen für „Einsamkeitssucher“ immer wieder Angebote. Den größten Handlungsspielraum gibt es in Regionen mit hoher Landflucht. Dort ist die Nachfrage niedrig. Kaufinteressenten können folglich hohe Nachlässe auf den Kaufpreis aushandeln. Im Umkehrschluss muss klar sein, dass es sich meist um wirtschaftlich schwache Regionen mit teilweise schlechter Infrastruktur handelt. Je abgelegener ein Objekt, desto schwieriger die Anreise. Wer nur eine Woche Urlaub hat, aber je anderthalb Tage für An- und Abreise ein planen muss, wird sich vor Ort eher nicht erholen.

Was empfehlen Sie Kaufinteressenten, die eine Auslandsimmobilie als Kapitalanlage erwerben wollen?

Tatsächlich erwägen viele meiner Klienten eine Kombination aus Eigen- und Mischnutzung. Allerdings kann man nur selten eine Rendite erzielen, die mehr als die laufenden Kosten abdeckt. Als Kapitalanlage sind Ferienimmobilien nicht zu empfehlen. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und den zu erwartenden Mieteinnahmen stimmt einfach nicht.

Bleiben wir bei den Finanzen. Wo muss man denn für seine Auslandsimmobilie Steuern zahlen – im jeweiligen Land oder hier bei uns?

In Spanien wird beispielsweise die Eigennutzung einer Immobilie besteuert. In Deutschland nicht. Wird eine spanische Immobilie vermietet, fällt Einkommensteuer in Spanien und in Deutschland an, die spanische Steuer darf aber bei der deutschen angerechnet werden. Bei einer Vermietung in Frankreich oder Italien fällt dagegen in Deutschland keine Steuer an. Bei vererbten Objekten fällt sowohl in Deutschland als auch in Italien, Frankreich und Spanien Erbschaftssteuer an, die ausländische Steuer darf aber bei der deutschen wiederum angerechnet werden. Die Details regeln Doppelbesteuerungsabkommen, die Deutschland mit den einzelnen Ländern ausgehandelt hat, sowie deutsche Vorschriften. Was ich wichtiger finde: In Deutschland muss man beim Immobilienkauf zum Notar gehen. In Südeuropa sind Verträge auch auf normalem Papier rechtsverbindlich. Man kann nur davor warnen, solche privatschriftlichen Verträge einfach zu unterschreiben. Das Risiko eines Geldverlustes ist bei solchen Deals hoch. Das hat nichts mit Betrug zu tun, sondern mit mangelnder Rechtskenntnis. Die Deutschen sind diese Art des Vertragsabschlusses schlichtweg nicht gewohnt. Meine Empfehlung: Bloß nicht blindlings unterschreiben, sondern sich informieren und beraten lassen. MAX MÜLLER

In den Großstadtzentren sind Ferienwohnungen besonders hart umkämpft

Ein Urlaubsdomizil in Citylage kann besonders reizvoll sein. Doch bei Kauf und Vermietung gibt es einiges zu beachten
Begehrte Citylage: Obwohl Großstädte derzeit wenig attraktiv erscheinen, steigen die Immobilienpreise kontinuierlich. FOTO: GOLERO / GETTY IMAGES
Begehrte Citylage: Obwohl Großstädte derzeit wenig attraktiv erscheinen, steigen die Immobilienpreise kontinuierlich. FOTO: GOLERO / GETTY IMAGES
Man könnte meinen, in Zeiten wie diesen hätten Großstädte an Attraktivität eingebüßt. Seit Monaten schon sind pandemiebedingt all die Dinge geschlossen, die das Leben in den Metropolen so spannend machen. Überraschenderweise ist trotzdem keine Stadtflucht erkennbar. „Deutschlandweit boomt die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf“, sagt Ralf Weitz, einer der Geschäftsführer von ImmoScout24. „Zwar stieg die Nachfrage nach Kaufimmobilien auch in den Speckgürteln der deutschen Metropolen, aber nicht zulasten der Stadtkerne.“ Dieses Phänomen lässt sich nur erklären, wenn man die Entwicklungen der vergangenen Monate betrachtet. Die Coronapandemie hat fast alle Lebensbereiche beeinflusst, zumeist negativ. Eine der wenigen Ausnahmen bildet der Immobilienmarkt. Obwohl Analysten zunächst davon ausgingen, dass sich die Preise für Wohneigentum zumindest stabilisieren würden, zeigte sich der gegenteilige Effekt. Wer kauft nun aber in Städten? Das sind zum einen all diejenigen, die den Kauf einer Immobilie für sich als Antwort auf die steigenden Mietpreise gefunden haben. Andere setzen auf „Betongold“, auf Eigentum als Anlageobjekte. Die Praxis ist zumindest gesellschaftlich umstritten. Und wieder andere wollen eine Ferienwohnung erwerben. Doch der Kauf ist mit einigen Hürden verbunden.

Die Schätzungen darüber, wie viele Ferienwohnungen in Berlin existieren, gehen weit auseinander. Der Interessenverein der Berliner Privatvermieter geht von 2500 bis 3500 Ferienwohnungen aus, der Berliner Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA Berlin) von bis zu 10.000 Objekten. Unbestritten ist, dass der Markt 2020 radikal einbrach: Registrierte man in der Hauptstadt 2019 noch rund 14 Millionen Gäste und 34 Millionen Übernachtungen, sank dieser Wert 2020 auf knapp fünf Millionen Urlauber und 12 Millionen Übernachtungen. Die Zahl der Beherbergungsbetriebe sank im selben Zeitraum von 803 auf 731. Und es könnten noch mehr Hotels Konkurs anmelden, sollten sich die Wiedereröffnungen weiter verzögern. Denn im Gegensatz zu ländlichen Regionen, wo auf Modellversuche die tatsächliche Öffnung für den Tourismus folgt, geben sich die Städte bislang verhalten. Hamburg plant die Wiedereröffnung in der zweiten Juni-Hälfte, Berlin erwägt diese für den Sommer.

Bei Neubauten Preissteigerung um neun Prozent erwartet

Höchstwahrscheinlich werden sich die Gästezahlen weitgehend wieder erholen, sobald ein großer Teil der Bevölkerung geimpft ist. Von diesem Aufwind könnten auch Ferienwohnungsbesitzer profitieren. Voreilig sollte jedoch kein Objekt erworben werden. Denn bei der Vermietung gilt es einiges zu beachten: Wer eine Mischform anstrebt und die neu erworbene Immobilie gerne selbst nutzen, aber auch tageweise an Touristen vermieten will, sollte sich im Vorfeld genau mit den jeweils gültigen Regeln vor Ort auseinandersetzen. Eine der restriktivsten Gesetzgebungen besitzt Berlin, wo seit dem Jahr 2014 das sogenannte Zweckentfremdungsverbot gilt. Erst im Februar dieses Jahres verschärfte der Berliner Senat dessen Regeln: Künftig müssen sich alle, die eine Ferienwohnung vermieten wollen, beim jeweils zuständigen Bezirksamt registrieren lassen. Auch andere Städte wie Hamburg und München gehen gegen Zweckentfremdung vor.

Ein weiteres Problem sind die hohen Preise für Wohneigentum. „Es gab bei vielen Marktbeobachtern die Erwartung, dass die Preissteigerungen von Immobilien mit der Corona-Krise ein Ende finden“, erklärt Kristian Kehlert, Marktanalyst beim Online-Portal ImmoScout24. „Doch gerade bei Neubau-Eigentumswohnungen ist das Gegenteil der Fall. Die fortgesetzten Preissteigerungen sind ein Indiz für die nach wie vor hohe Nachfrage und belegen, dass die Märkte noch nicht ausgereizt sind. Denn ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Sein Geld in Betongold zu investieren, ist für viele Menschen gerade auch in unsicheren Zeiten sehr attraktiv.“ Im Städtevergleich zeigt sich, dass vor allem in Berlin die Preise in den kommenden Monaten überproportional steigen könnten. Für Neubauwohnungen ist ein Preisanstieg von rund neun Prozent, für Bestandsimmobilien von annähernd 13 Prozent prognostiziert. Zum Vergleich: In allen anderen Städten bewegen sich die Prognosen zwischen zwei und fünf Prozent. MAX MÜLLER

Designhäuser nur 2 Stunden von Berlin entfernt: Jetzt edles Ferienhaus am See kaufen

Viel Platz in der Natur: Grundstücke 1063 m² bis 1771 m² / Wohnflächen 84 m² bis 180 m²
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Umgeben von Feldern, Seen und einem Naturschutzgebiet entstehen 24 Landhausvillen im skandinavischen Loftstil. Mit Energiespartechnik sowie viel Ruhe, Luft, Licht und Platz.

Clevere Investoren haben einen neuen Geheim-Tipp für Ferienimmobilien: Polen!

Denn ein Ferienhaus in Deutschland zu kaufen wird immer teurer. Besonders begehrt und entsprechend selten sind zudem Grundstücke in der Natur mit direkter Seelage.

Das Projekt Marianovo (deutsch Marienfließ) bietet Ihnen da eine echte Alternative.

Gelegen in Westpommern – einer der schönsten Regionen Polens – und nahe der deutschen Grenze können Sie aus großen Seegrundstücken Ihr Traumobjekt wählen.

Sie profitieren von den im Vergleich zu Deutschland (noch) sehr günstigen Konditionen für Grundstücke und Baukosten in Polen. Dabei müssen Sie weder beim Design noch bei der Bauausführung Abstriche machen. Entwickelt wurden die puristisch schönen Landhausvillen von international renommierten Architekten. Die Projektplanung sowie Umsetzung erfolgt durch Bergpol Investment, einem Unternehmen mit niederländischem Kapital sowie über 25 Jahren Erfahrung beim Bau anspruchsvoller Immobilien in Europa.
Landhausvilla am See inkl. Grundstück ab 125.000 €
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Natürlich individuell

Zwei Haustypen stehen zur Wahl mit Wohnflächen von 84 m² bis 180 m², überdachten Terrassen, bodentiefen Fenstern und Energiespartechnik. Bei der Gestaltung von Fassade und Innenräumen können Sie aus einer Vielzahl hochwertiger natürlicher Materialien Ihr persönliches Traumhaus gestalten.

Privater Zugang zum See

Der See von Marianowo glitzert vor Ihrer Haustür. Er lädt ein zum Angeln, Schwimmen, Baden, Surfen oder Segeln. Über die Steganlage mit kleiner Marina haben Sie direkten Zugang zum Wasser.

Die ersten Ferienhäuser sind bezugsfertig. Wer sind die Käufer?

Kasper Vencken, Vorstandsmitglied Bergpol Investment und Verkaufsleiter in Polen: „Die ersten sechs Häuser wurden von Käufern aus Berlin und Umgebung erworben. Sowohl Familien mit Kindern als auch Paare gehören dazu. Einige Kunden sind so begeistert, dass sie sogar Freunde motivieren, ebenfalls ein Feriendomizil in Marianovo zu kaufen. Durch diese Mundpropaganda starten wir jetzt früher als geplant mit dem zweiten Bauabschnitt. Das zeigt uns, dass wir mit unseren Designerhäusern und der einzigartigen Lage am See genau den Geschmack einer anspruchsvollen Zielgruppe treffen.“
„Bloß nicht blindlings unterschreiben“ Image 1
Kontakt:

Verkaufsbüro Bergpol Investment Sp. z o.o.
Kasper Vencken (deutschsprachig)
Tel. +48 793 674 555
Mail: kasper.vencken@marianovo.pl
www.marianovo.de

Verkaufsbüro Bergpol Investment Sp. z o.o.
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