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Extra: Immobilien

Der Stadtrand zieht nach

Erst der Mietendeckel, dann die Corona-Pandemie – Experten rechneten eigentlich mit weniger neuen Wohnungen. Doch der Markt zeigt sich robust. Allerdings könnten die Preise langsamer als bisher steigen

Im Geschosswohnungsbau entstehen derzeit mehr Mieteinheiten als Eigentumswohnungen. Foto: Getty Images

Im Mai machte sich auch im Bausektor die Corona-Krise bemerkbar: „Baufirmen haben Personalmangel, weil Mitarbeiter wegen Corona-Verdachts in Quarantäne geschickt worden sind“, berichtete Andreas Reeg, einer der beiden Inhaber des Architektenbüros rundzwei. „Es kommt vereinzelt auch zu Lieferengpässen, sodass Baufertigstellungen sich verzögern.“ So gehe es mit Neubauvorhaben zwar generell weiter, aber die Projekte würden zeitlich verschoben.

Die durchschnittliche Abwicklungsdauer für Mehrfamilienhäuser in Berlin beträgt 32 Monate, wie der Wohnmarktreport Berlin 2020 ermittelte, den der Immobiliendienstleister CBRE und die Bank Berlin Hyp erstellt haben. Das heißt: Wie die Corona-Krise sich auf das Neubaugeschehen auswirken wird, lässt sich erst mit einiger Verzögerung ermitteln. Die Zahlen der Anfang Mai veröffentlichten Erhebung spiegeln den Markt wider, bevor der Lockdown die deutsche Wirtschaft in Teilen heruntergefahren hat. Für den Report wurden 282 Neubauprojekte mit rund 45.000 Wohnungen analysiert, die sich derzeit in Bau oder in der konkreten Planung befinden. „Von den neuen Wohnungen entfallen rund 60 Prozent auf den ehemaligen Ostteil der Stadt. Seit 2015 stiegen die Kosten für den Neubau von Wohngebäuden um 18,9 Prozent“, so zwei der zentralen Aussagen des Berichts.
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Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg erfasst jedes Jahr nicht nur die genehmigten Neubauten, sondern vor allem auch die Fertigstellungen. Diese Zahlen zusammenzutragen dauert, weshalb sie auch immer eine kleine Rückschau beinhalten. Die aktuellsten sind für 2018. Demnach wurden in diesem Jahr knapp 13.000 Wohnungen in neuen Geschosswohnungsbauten fertiggestellt. Die Leerstandsquote liegt im Geschosswohnungsbau bei niedrigen 0,8 Prozent, was für die hohe Nachfrage nach Neubauwohnungen spricht.

"Fast zwei Drittel der entstehenden Einheiten sind nach derzeitigem Stand zur Vermietung vorgesehen"

Aus dem Wohnmarktreport Berlin 2020 von CBRE und Berlin Hyp

Das spiegelt sich auch im Wohnmarktreport Berlin 2020 wider. Blickt man auf die Mieten, erkennt man einen großen Unterschied zwischen Bestands- und Neubauwohnungen: Im Neubausegment liegen sie demzufolge mit 14,01 Euro pro Quadratmeter knapp 40 Prozent über den Angebotsmieten im Bestand. Auch falle der Mietanstieg im Neubau deutlicher aus als im Bestand: „In der Gesamtstadt legten die inserierten Neubaumieten 2019 um knapp vier Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Im Bestandssegment, das rund 90 Prozent der inserierten Wohnungen umfasst, blieben sie mit einem Plus von 0,2 Prozent annähernd gleich.“

Nachdem das Berliner Neubaugeschehen lange von Eigentumswohnungen dominiert war, liegt der Vermarktungsschwerpunkt seit einigen Jahren im Mietwohnungssegment und steigt zudem weiter an: „Fast zwei Drittel der entstehenden Einheiten sind nach derzeitigem Stand zur Vermietung vorgesehen“, so der Report. „Dieser Anteil könnte noch anwachsen, wenn ein Teil der neuen Eigentumswohnungen als Anlageobjekt erworben und vermietet wird.“

Der räumliche Schwerpunkt der Neubautätigkeit liege nicht mehr nur in den zentralen Berliner Lagen, sondern habe sich auf das gesamte Stadtgebiet ausgedehnt. Besonders hohe Fertigstellungszahlen ermittelte der Report in Mitte, Lichtenberg und Treptow-Köpenick. Auch in Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg war das Neubaugeschehen stark ausgeprägt.

Wohnungssegment stabiler Anker auf Immobilienmarkt

So entstehen mit dem Projekt „Bouchégärten“ in Alt-Treptow in zwei Bauabschnitten 276 Wohnungen auf sieben Etagen. In Pankow wiederum werden etwa auf der Mühlenstraße 51 Wohnungen unter dem Label Pan&Co gebaut. Auch der östliche Stadtrand zeigt Dynamik: Mit dem Projekt „Konnekt“ am S-Bahnhof Marzahn sollen mehr als 1000 Wohnungen, etwa 370 Apartments für Studierende sowie rund 90.000 Quadratmeter Gewerbe entstehen.

„Es spricht viel dafür, dass das Wohnungssegment im Hinblick auf einen möglichen Corona-Effekt zu den stabilsten Bereichen am Immobilienmarkt gehören wird“, sagt Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp AG. „Allerdings wird auch hier kurz- bis mittelfristig eine abschwächende Miet- und Kaufpreisentwicklung durch eine durch Rezession und Arbeitslosigkeit veränderte Nachfrage am Wohnungsmarkt sichtbar werden.“ Von größeren Preisrückgängen geht der Experte nicht aus. Die Corona-Krise führe vielmehr zu einer Marktkorrektur, die die Preissteigerungen auf ein Normalmaß zurückbringe.

„Mietendeckel und Mietpreisbremse haben dies in dieser Form nicht vermocht“, so Bergmann. „Sie haben eher zu einer Verunsicherung privater Marktteilnehmer beigetragen.“ Die staatlichen Instrumente böten gar „Einstiegschancen für Marktteilnehmer, die sehr langfristig denken“, sagt Lars Schriewer, Vorstand der Accentro Real Estate AG. Berlin als deutsche Hauptstadt sei grundsätzlich attraktiv: „Für diejenigen Investoren, die also einen langen Atem haben, könnte der Einstieg trotz aller Regulierungen lohnend sein.“ Lars Klaaßen
 
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