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Immobilien 

Fast alles aus einer Hand

Bauträger machen den Kauf einer Wohnung einfach. Darauf ist zu achten

Unternehmen wie die Berliner Groth Gruppe übernehmen bei Neubauprojekten nicht nur die Bauträgerschaft, sondern auch die Vermarktung. GROTH GRUPPE

Es gibt viele Wege zum Eigenheim – doch kaum ein Weg führt an Partnern vorbei. Klassischerweise ist das ein Architekt, der das Haus entwirft, Kosten ermittelt, Baugenehmigungen beantragt, die Ausschreibungen für Handwerker und Bauunternehmer vornimmt und die Bauausführung überwacht. Bauherren, die gerne bei allem mitgestalten und kontrollieren wollen – und es sich auch finanziell leisten können –, mögen diesen Weg.

Der Partner kann aber auch ein Generalunternehmer sein, der in der Regel den Rohbau erstellt und die anderen Gewerke an Handwerkerfirmen vergibt. Oder er kann ein Generalübernehmer sein. Dieser versteht sich lediglich als Koordinator. Er baut nicht selbst, sondern vergibt und koordiniert sämtliche Bau- und Ausbauarbeiten, bis das Haus schlüsselfertig ist. Gemeinsam ist diesen Varianten, dass der Bauherr Eigentümer des Baugrunds ist. Er kann – und muss – sich um vieles selbst kümmern.

Und schließlich gibt es den Weg des Bauträgers: Der ist Eigentümer des Baugrundes, auf dem er ein Haus errichtet, um dann die Wohnungen darin zu verkaufen. Bauträger nutzen gern den Vorteil, dass sie sich leichter Filetstücke im großen Stil sichern können. Dem Käufer bieten sie den Komfort, dass der sich nicht wie ein Bauherr mit jeder einzelnen Phase „seines“ Bauprojekts beschäftigen muss.

Manche Bauträger erschließen ganze Siedlungen oder Wohnkomplexe – und schaffen so auch gleich die nötige Infrastruktur. Dabei finanzieren sie das Projekt aus der eigenen Tasche und tragen so das volle Risiko. Erst nach dem Verkauf einer Einheit erhält der Bauträger in der Regel Abschlagszahlungen für erbrachte Leistungen. Um diese Belastung abzufedern, verlangen viele Bauträger vorab eine „Reservierungsgebühr“. Sie verrechnen diese mit dem Kaufpreis – und behalten sie auch dann, wenn der potenzielle Käufer zurücktritt.


Ein Bauträger kommt selten allein. „Wir als Bauträger beauftragen eine Vertriebsgesellschaft mit dem Verkauf“, sagt Jan Kretzschmar von der KW-Development. „Damit hat der Käufer seine Immobilie zwar direkt vom Bauträger erworben, hat aber einen Partner an seiner Seite, der sich ganz auf den Vertrieb spezialisiert hat, ihn kompetent beraten und im Zweifelsfall als Mittler fungieren kann.“

Doch für den Kunden birgt der „Kauf aus einer Hand“ auch Risiken, zumal er sich als Laie unter Profis bewegt. Dem Kunden sind also unabhängiger fachlicher Rat und Beistand angeraten. Zum Beispiel bei der Bewertung des Bauträgers: Wie viel Erfahrung hat der, welche Referenzen kann er vorweisen? Beim Kauf vom Bauträger zahlt man früh, wird aber erst spät Eigentümer – eine Insolvenz des Bauträgers hat verheerende Folgen. Eine vorherige Bonitätsauskunft kann nicht schaden. Im Kaufvertrag ist eine Klausel ratsam, dass die erste Rate erst mit der Eintragung der Auflassung zugunsten des Erwerbers ins Grundbuch fällig wird. Auch die Absicherung durch eine Bankbürgschaft ist zu empfehlen.

„Klausel“, „Auflassung“, „Kaufvertrag“? Juristisch unbeschlagene Käufer lassen den Vertragsentwurf vor der Unterschrift besser von einem Fachanwalt prüfen, um sich unangenehme Überraschungen zu ersparen. Der Gesetzgeber gibt ihnen dafür mindestens 14 Tage Zeit. Kern der Vereinbarung ist einfach gesagt: Der Bauträger verpflichtet sich, das Bauwerk innerhalb der vereinbarten Zeit nach den vorliegenden Plänen zu errichten und zusätzlich das Bauwerk nach Maßgabe der Baubeschreibung nach den anerkannten Regeln der Bautechnik und den Bauvorschriften technisch einwandfrei und schlüsselfertig zu erstellen.

Auch die Bauausführung muss überwacht werden, um etwaige Mängel rechtzeitig zu erkennen und zu beseitigen. Auch da ist fachlicher Beistand angesagt. Meistens melden sich Käufer beim unabhängigen Bausachverständigen aber erst, wenn es auf der Baustelle hakt, beobachten etwa die Berater des Verbandes Privater Bauherren e. V. (VPB). Sind die während der Bauzeit beanstandeten Mängel bis zur Übergabe nicht behoben, sollte die Immobilie nur unter Vorbehalt abgenommen werden.

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