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Themenwelten Berliner Morgenpost
EXTRA: Blick ins Umland

Fläche geht vor Strecke

Rund um Berlin steigen die Immobilienpreise stetig. Angesichts der Pandemie suchen Käufer verstärkt nach Objekten, die viel Platz bieten

Mit dem Arbeiten im Homeoffice fällt das Pendeln als Gegenargument für ein Haus im Grünen immer häufiger weg. FOTO: GETTY IMAGES

Der Immobilienmarkt zeigt sich bisher von der Corona-Pandemie und ihren Auswirkungen unbeeindruckt. Wer geglaubt hat, durch die wirtschaftlichen Folgen und Einschränkungen, wie etwa die Shutdowns, die Corona mit sich gebracht hat, würden die Preise fallen und man könne ein „Corona-Schnäppchen“ machen, der wurde schnell enttäuscht.

„Dies ist definitiv keine Zeit für Schnäppchenjäger“, stellt auch Steffen Wicker, CEO von Homeday, ganz klar fest. Dabei waren die Erwartungen der Immobilieninteressenten durchaus andere, wie eine vom Makler-Unternehmen Homeday veröffentlichte Studie zeigt. So rechneten noch im Mai 2020 48 Prozent der Kaufinteressenten mit niedrigeren Kaufpreisen durch Corona, nur 21 Prozent erwarteten im Gegensatz dazu höhere Preise. Im Oktober hatten sich die Erwartungen bereits gedreht. Nun gingen lediglich noch 29 Prozent der potenziellen Immobilienkäufer von niedrigeren, jedoch 34 Prozent von höheren Kaufpreisen aus. Und Letztere lagen bisher eindeutig richtig. Denn bestimmte Trends haben sich in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres verfestigt, so die teils starke Verteuerung des Umlands, wie eine Marktstudie der Project Real Estate AG zeigt. Dies gilt auch, wenn man die Zahlen im Verhältnis zur Entwicklung in Berlin betrachtet.
Helma Wohnungsbau
Arbeit im Homeoffice verstärkt den Trend zur Landlust

Im Vergleich zur letzten Auswertung hat sich das jährliche Wachstum in der Bundeshauptstadt von 4,2 auf jetzt 5,7 Prozent wieder deutlich verstärkt. Das Preisniveau liegt bei 7237 Euro pro Quadratmeter und damit über der 7000er-Marke. Fortdauernd zeigen sowohl Potsdam mit jetzt 6556 Euro pro Quadratmeter als auch das erweiterte Berliner Umland mit 4504 Euro sogar zweistellige, dynamische Zuwachsraten.

"Dies ist definitiv keine Zeit für Schnäppchenjäger"

Steffen Wicker, CEO von Homeday

Ähnliche Ergebnisse hat auch eine Erhebung von Engel und Völkers im Dezember 2020 erbracht. Die Corona-Pandemie habe den Trend zur Landlust verstärkt. Demnach stiegen im Berliner Umland im Vergleich zu den Top-7-Städten Deutschlands die Preise am stärksten. Vor einigen Jahren waren die meisten Umlandgemeinden weniger nachgefragt und das Preisniveau war dementsprechend niedriger. Mit durchschnittlich plus 78,2 Prozent stiegen die Preise dort von 2015 bis 2020 noch stärker als in der Hauptstadt (plus 59,8 Prozent). Die höchsten Preiszuwächse wurden in Gemeinden des nordöstlich von Berlin gelegenen Landkreises Märkisch-Oderland festgestellt: Allein hier haben sich in acht Gemeinden die Preise mehr als verdoppelt. „In Zeiten von Corona möchten die Menschen vermehrt ins Grüne ziehen, aber gleichzeitig nicht die Vorzüge des urbanen Lebens und die Sicherheit einer erstklassigen medizinischen Versorgung missen. Kleinstädte im Umkreis der Ballungszentren erweisen sich als aufstrebende Wohn- und Investmentstandorte“, erklärt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel und Völkers AG. 
                            
Gefragte Lage: Die Preise, etwa für neue Objekte in Teltow-Rangsdorf, steigen. So teuer wie Berlin sind die Orte aber noch nicht. FOTO: HELMA
Gefragte Lage: Die Preise, etwa für neue Objekte in Teltow-Rangsdorf, steigen. So teuer wie Berlin sind die Orte aber noch nicht. FOTO: HELMA
Die zunehmende Tätigkeit im Homeoffice verstärkt diesen Trend. „Das Pendeln fällt für immer mehr Berliner als Argument gegen eine Immobilie im Umland weg, wenn man vielleicht nur noch einmal die Woche persönlich im Büro erscheint“, weiß René Atz-Asen, Geschäftsführer des Immobilienmaklers EstateMoments. Er hält diese Entwicklung der Arbeitswelt für nachhaltig.

 
Corona-Krise könnte den Anstieg der Preise stagnieren lassen

Zudem sei, so Atz-Asen, das Umland immer noch günstiger als die Hauptstadt, selbst in direkt an Berlin angrenzenden Orten wie Falkensee oder Teltow. Wichtig sei aber in jedem Fall eine gute Regionalbahn-Anbindung. So würden im schon weiter entfernten Eberswalde im Einzugsbereich des Bahnhofs etwa Studenten-Apartments gebaut. Eine starke Nachfrage mit steigenden Preisen verzeichnet der Immobilienmakler beispielsweise nicht zuletzt dank der Ansiedlung von Tesla rund um Grünheide und Ludwigsfelde. Dennoch bekäme man hier für 2000 bis 3000 Euro noch recht viel für sein Geld. Doch auch in Regionen wie dem Havelland oder in Nauen steigen die Preise. „Vor fünf Jahren konnten Interessierte dort für unter 1000 Euro für den Quadratmeter kaufen. Heute zahlen sie schon 1500 bis 2000 Euro“, erläutert Atz-Asen. Und es gebe immer noch Standorte, wo man unter 1000 Euro fündig würde, wie etwa in Golßen im Landkreis Dahme-Spreewald – mit der Regionalbahn ist man in 45 Minuten am Bahnhof Zoo.

Ob die Preise jedoch tatsächlich weiter steigen werden, ist nicht ausgemacht. Der Wohnungsmarkt zeigt sich zwar bislang unbeeindruckt von der Corona-Krise. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die Lockdown-Maßnahmen, die zu erheblichen wirtschaftlichen Problemen in vielen verschiedenen Branchen führen, Arbeitsplätze gefährden. „Mit Latenz kann diese Entwicklung auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt abschwächen und die Kaufpreise und Mieten stabilisieren oder senken. Dagegen stehen das anhaltende Niedrigzinsumfeld sowie fehlende Anlagealternativen, die Investitionen in den Wohnsektor weiter befeuern“, sagt Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der Project Real Estate AG.

Eine interessante Entwicklung hat Steffen Wicker, CEO von Homeday, bei den von seinem Unternehmen befragten Kaufinteressenten gemacht: Sie haben ihre Suchkriterien angepasst. „Vom ersten zum zweiten Lockdown ist die Zahl derer, die eine größere Immobilie suchen, stark gestiegen. Viele wünschen sich insgesamt mehr Platz, ein größeres Arbeitszimmer oder einen Garten.“ Sie hätten während des Lockdowns gemerkt, wie eng es in ihrem jetzigen Zuhause ist – vor allem im Homeoffice und wenn dann noch die Kinder daheim digital lernen. „Für mehr Platz sind viele auch bereit, weiter rauszuziehen.“ Wobei: Eine andere Studie seines Unternehmens zeigt, dass bei der Wohnzufriedenheit der Deutschen Berlin und Brandenburg gemeinsam den letzten Platz aller Bundesländer belegen. Jeweils nur 75 Prozent der Berliner und Brandenburger sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Bundesweit gibt es im Übrigen eine Stadt-Land-Schere beim Thema Zufriedenheit. In der Stadt sind 35 Prozent sehr zufrieden, auf dem Land 52 Prozent. UWE LEHMANN

Der Tesla-Effekt: Wie sich Grünheide wandelt

Der große Preissprung steht im Oder-Spreekreis vielleicht noch aus, dennoch hat sich der Immobilienmarkt spürbar in Bewegung gesetzt – und das nicht nur rund um die neue Giga-Factory
Die Gemeinde Grünheide: Im Hintergrund ist die Baustelle der Tesla Giga-Factory gut zu erkennen (Stand: April 2020). Ein großer Teil der zukünftigen Mitarbeiter wird sich hier niederlassen. FOTO: RALF ROLETSCHEK/WIKIMEDIA
Die Gemeinde Grünheide: Im Hintergrund ist die Baustelle der Tesla Giga-Factory gut zu erkennen (Stand: April 2020). Ein großer Teil der zukünftigen Mitarbeiter wird sich hier niederlassen. FOTO: RALF ROLETSCHEK/WIKIMEDIA
Auch wenn die Tesla-Baustelle seit Anfang Januar immer wieder in eine Schneedecke gehüllt ist, gehen die Arbeiten an der Giga-Factory des Elektroautoherstellers weiter. Nicht nur für den Ort Grünheide im Landkreis Oder-Spree bedeutet die Ansiedlung des US-Konzerns große Umwälzungen. Die gesamte Region wird sich verändern, vermuten Experten. Rund 3000 der insgesamt rund 12.000 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen werden vermutlich nach Brandenburg ziehen, besagen Schätzungen. Bedeutet das einen Immobilienboom für Brandenburgs Osten?

Barbara Schrobback ist studierte Bauingenieurin und betreibt ein Immobilienmaklerbüro nur wenige Kilometer vom Tesla-Werk entfernt. Sie beobachtet bereits seit 2015 einen Anstieg des sogenannten Bodenrichtwerts um 20 bis 30 Prozent pro Jahr. Einen großen Sprung seit der Ankündigung des Baus des Tesla-Werkes im November 2019 kann sie daraus nicht ablesen.

Mehr Radwege, Regionalbahnfahrten und eine Autobahnausfahrt geplant

Der Bodenrichtwert wird aus der Kaufpreissammlung als durchschnittlicher Lagewert des unbebauten Bodens abgeleitet und wird als Richtwert in Euro pro Quadratmeter angegeben. Für die vergangene Auswertungsperiode lag er in Grünheide zwischen 30 Euro im Ortsteil Freienbrink und 180 Euro im Ortsteil Fangschleuse pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Berlin kostete Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser bereits 2019 zwischen 360 bis 1600 Euro. Bundesweit ist München nach wie vor Spitzenreiter mit 1920 bis 4300 Euro.

"Viele Tesla-Mitarbeiter werden die Gegend vielleicht erst mit der Zeit für sich entdecken und in ein oder zwei Jahren herziehen wollen."

Barbara Schrobback, Immobilienmaklerin

Aufgrund der hohen Immobilienpreise in der nahen Hauptstadt sind es vor allem Familien aus Berlin, die sich an Barbara Schrobback wenden. Besonders Einfamilienhäuser, aber auch Bauland sind in Grünheide gefragt. „Während der Pandemie haben viele Familien festgestellt, dass sie lieber in einer grünen und naturnahen Umgebung leben möchten“, sagt die Maklerin. „Durch die Möglichkeit, im Homeoffice zu arbeiten, müssen viele Arbeitnehmer nur ein- oder zweimal pro Woche zur Arbeit in die Hauptstadt fahren. Da darf das Haus dann auch mal weiter weg von der Bahnanbindung liegen.“ Voraussetzung dafür ist aber schnelles Internet, das es noch nicht in allen Gebieten gibt.  
Rund 12.000 Mitarbeiter ziehen ab diesem Sommer am neuen Tesla-Standort in Grünheide ein. Dann werden in Brandenburg Elektroautos gebaut. FOTO: GETTY IMAGES
Rund 12.000 Mitarbeiter ziehen ab diesem Sommer am neuen Tesla-Standort in Grünheide ein. Dann werden in Brandenburg Elektroautos gebaut. FOTO: GETTY IMAGES
Die Anbindung durch die Regionalbahn 1 ist denkbar günstig. Sie fährt zu den Hauptverkehrszeiten im 30-Minuten-Takt. Ab 2022 soll sie sogar alle 20 Minuten verkehren. Vom Ortsteil Fangschleuse, der noch im ABC-Bereich liegt, bis zum Berliner Ostkreuz dauert die Fahrt gerade einmal 20 Minuten. Busse verteilen die Fahrgäste von Fangschleuse aus in die umliegenden Ortsteile und bringen sie zum Tesla-Werk. Laut einer im Januar unterschriebenen Kooperationsvereinbarung zwischen dem Ministerium für Infrastruktur und der Autobahn GmbH des Bundes soll zwischen Freienbrink und Erkner eine neue Autobahnausfahrt entstehen. Auch das Radwegesystem wird weiter ausgebaut. Aufgrund der jetzt schon guten Anbindung und der geplanten Infrastrukturmaßnahmen geht Barbara Schrobback davon aus, dass die meisten Tesla-Mitarbeiter wahrscheinlich zunächst pendeln werden. Bisher kamen von ihnen nur vereinzelte Anfragen nach Immobilien, darunter auch nach Mietwohnungen.

Sie beobachtet allerdings ein zunehmendes Interesse durch Kapitalanleger und auch Projektentwickler, die Baugrundstücke und sanierungsbedürftige Gebäude kaufen, entwickeln und mit einer Wertsteigerung weiterverkaufen möchten. Die Anfragen reichen von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bis zu Mehrfamilienhäusern und 250.000 Quadratmeter großen Gewerbeflächen.

Grundstücksbesitzer halten sich hingegen eher zurück beim Verkauf. Einige warten ab, wie sich der Markt entwickelt und spekulieren auf höhere Preise. Andere möchten aus persönlichen Gründen nicht verkaufen. „Das hat mit der Mentalität hier auf dem Land zu tun“, weiß Barbara Schrobback. „Grundstücke werden häufig in der Familie weitergegeben. Neben einem materiellen haben sie auch einen ideellen Wert.“ Wer ein unbebautes Areal nebenan oder hinter dem Haus besitzt, behält es möglicherweise lieber, obwohl Platz genug für eine weitere Bebauung wäre, und sichert sich damit einen Abstand zu den Nachbarn oder den freien Blick in die Natur.

Fürstenwalde und Frankfurt (Oder) werden ebenfalls profitieren

Das bedeutet auch für die Kommune, dass sie nicht auf Grundstücke von privaten Eigentümern für den Wohnungsbau zugreifen kann. Eigene Gebiete, auf denen sie Wohnungen bauen kann, hat die Gemeinde kaum. „Die Ortsteile wurden aufgefordert, sogenannte Potenzialflächen auszuweisen“, erklärt Grünheides parteiloser Bürgermeister Arne Christiani. „Nur in Hangelsberg und Kagel haben die Gremien Interesse signalisiert, solche Flächen zu benennen und sich damit in Zukunft bevölkerungstechnisch zu vergrößern.“

Momentan wartet die Gemeinde Grünheide auf die Ergebnisse der Umfeldentwicklungskonzeption der gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg, die es voraussichtlich im März und April geben wird. Sie hegt die Hoffnung, dass die ausgewiesenen Potenzialflächen dann geplant werden können. „Die neuen Wohnungen werden aber mit Sicherheit nicht zum avisierten Produktionsbeginn bei Tesla im Sommer 2021 stehen“, ist Arne Christiani überzeugt.

Doch nicht nur die Gemeinde Grünheide, sondern auch umliegende Städte wie Frankfurt (Oder) und Fürstenwalde sind in der Konzeption erfasst und werden von Tesla profitieren. Auch sie sind gut angebunden und kommen als mögliche Wohnorte für Mitarbeiter infrage.

Barbara Schrobback hofft, dass die Veränderungen in der Region mit Gemach vonstattengehen, sodass auch die für den Zuzug neuer Bürger so wichtige Infrastruktur, wie Kitas, Schulen oder die medizinische Versorgung, mitwachsen kann. Auch wenn sie als Maklerin von den hohen Preisen profitiert, findet sie den zunehmend spekulativen Markt problematisch. Er erschwere eine solide Wertermittlung von Grundstücken. „Viele Tesla-Mitarbeiter werden die Gegend vielleicht erst mit der Zeit für sich entdecken und in ein oder zwei Jahren herziehen wollen“, sagt sie. „Dann ist es natürlich gut, wenn Wohnbauflächen durch entsprechende Planverfahren vorbereitet wurden.“ JUDITH JENNER

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