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Extra: Kauf direkt vom Bauträger

Genau hinschauen

Mit etwas Pech endet der Immobilienkauf vom Bauträger im Desaster. Der beste Schutz davor: Erkundigungen im Vorfeld einholen und nichts ungeprüft unterschreiben

Bis zur Fertigstellung verbleibt eine Immobilie beim Bauträger. Dieser kontrolliert zudem die Baustelle, Foto: querbeet/istock

Zum Erwerb eines Eigenheims in Berlin, gibt es grob drei Möglichkeiten: Man kauft ein Grundstück und lässt sich ein Haus darauf bauen, man kauft eine Bestandsimmobilie oder aber man erwirbt eine Wohnung von einem Bauträger. Letzteres ist in der Großstadt das gängigste Modell. Es ist zudem recht bequem. Doch es ist auch das riskanteste. Geht der Bauträger insolvent, ist man im schlimmsten Fall selbst ruiniert.

Glücklicherweise sind das Ausnahmen. Laut Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbund (BSB) in Berlin, kommt eine Pleite in 1,5 Prozent aller Fälle vor. Aber: Bei mehr als 300.000 Baugenehmigungen pro Jahr sind das doch eine Menge zerplatzter Träume. „Da zahlt man 30 Jahre lang für etwas ab, das gar nicht existiert“, sagt Becker. Wenn man sich die Raten überhaupt leisten kann.

Ein langer Weg

Dass beim Immobilienerwerb vom Bauträger erhöhte Vorsicht geboten ist, liegt im Modell selbst begründet: Kaufen vom Bauträger bedeutet, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht viel mehr als einen Prospekt, eine Baubeschreibung und den Kaufvertrag in Händen hält. Vom Objekt selbst ist noch nicht viel zu sehen.
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Die Krux dabei: Das Grundstück (und damit alles, was darauf ist) gehört dem Bauträger solange, bis die Immobilie fertig erstellt ist, der Käufer die letzte Rate gezahlt hat und der Grundbucheintrag erfolgt ist. „Der Käufer muss sich im Klaren darüber sein, dass er zu 100 Prozent in Vorleistung geht“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verband Privater Bauherren (VPB). Dieses Vorgehen habe sich zwar einerseits bewährt. Denn so kann das Unternehmen mit dem Kapital der Erwerber arbeiten. Aber: „Im Falle der Insolvenz kommt man da nicht mehr raus.“

"Der Käufer muss sich im Klaren darüber sein, dass er zu 100 Prozent in Vorleistung geht"

Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verband Privater Bauherren (VPB)

Zur Pleite kommt es zum Glück selten. Doch es gibt weitere Stolpersteine. So ist der Bauträger der Bauherr - und hat somit theoretisch das Recht, dem Käufer während der Bauphase den Zutritt zur Baustelle zu verbieten. Weitere Schwierigkeiten treten auf, wenn es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus handelt. Dann erwirbt der Käufer nicht nur seine Einheit, sondern auch einen Teil am Gemeinschaftseigentum. Beides muss der Erwerber abnehmen. Das kann, wenn man nicht gerade Branchenexperte ist, ziemlich kompliziert sein.
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Umso problematischer ist es unter Zeitdruck. Genau dieser wird häufig von Seiten der Bauträger aufgebaut. Sie „drohen, dass der Einzugstermin platzt, wenn nicht schnell die letzte Zahlungsrate überwiesen und das Abnahmeprotokoll unterschrieben wird“, sagt Becker. Sein Tipp: „Mit genügend zeitlicher Reserve bis zum Einzug entgeht man diesem Druck.“ Ganz schwierig wird es wiederum im Falle der Insolvenz: Dann muss sich der Geschädigte mit den Miteigentümern darüber verständigen, wie es danach weitergeht. Unterschiedliche Wohnungskäufer haben aber unterschiedliche Interessen und vor allem unterschiedlich dicke finanzielle Polster. Während der eine Geld locker machen kann, um durch eine andere Firma weiterbauen zu lassen, steht der andere mit dem Rücken an der Wand.

Referenzen prüfen
Erst ganz zum Schluss bekommt der Käufer vom Bauträger den Schlüssel zur Immobilie übergeben. FOTO: DOMIN/ ISTOCK
Erst ganz zum Schluss bekommt der Käufer vom Bauträger den Schlüssel zur Immobilie übergeben. FOTO: DOMIN/ ISTOCK
Wie lässt sich also vermeiden, dass ein Immobilienkäufer sein blaues Wunder erlebt? Alle Risiken auszuschließen wird nie gelingen. Aber man kann Vorbeugen: Der wohl größte Schutz vor einem Flop ist, den Bauträger gewissenhaft auszuwählen. Dazu sollte ein Interessent bereits im Vorfeld recherchieren und dann auf jene Firmen setzen, die schon länger erfolgreich auf dem Markt sind. Erstens dürften sie aus ihren bisherigen Tätigkeiten eine Eigenkapital-Reserve angehäuft haben - was eine gewisse Sicherheit verspricht. Zweitens haben diese Bauträger in der Vergangenheit bewiesen, dass sie offenbar solide arbeiten. Um sich ein möglichst genaues Bild über die Unternehmen machen zu können, ist eine Anfrage bei einer Wirtschaftsauskunfrei wie etwa der Creditreform hilfreich. Zusätzlich sollte man sich Referenzobjekte nennen lassen -„und dort mal bei den Eigentümern klingeln“, rät der Berliner Anwalt Freitag.

Aber auch in einem späteren Stadium, kurz vor der Vertragsunterzeichnung, ist es angebracht, kritisch zu sein. „Manche Bauträger versuchen, die Käufer schnell zur Vertragsunterzeichnung zu drängen, indem sie auf die hohe Zahl anderer Interessenten verweisen“, sagt Becker. Das muss kein schlechtes Zeichen sein, in der aktuellen Marktsituation sitzt der Bauträger am längeren Hebel. Dennoch sollte man sich nicht darauf einlassen. „Es ist wichtig, sich nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen“, sagt Becker. Im Idealfall sollte man sich sogar die Zeit nehmen, „den Vertrag von einem Anwalt und die Baubeschreibung von einem Sachverständigen prüfen zu lassen“, empfiehlt Freitag. Das kostet zwar zusätzliches Geld. Aber das dürfte es angesichts der Risiken Wert sein. Theresia Baldus
 
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