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Immobilien 

Kein Keller – Miete mindern?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
RAT FÜR VERMIETER  

Mindert das gefangene Zimmer den Wohnwert? Mein Mieter moniert an seiner Altbauwohnung ein gefangenes Zimmer und den fehlenden Keller als wohnwertmindernde Merkmale. Er nutzt jedoch einen Kellerraum. Ingrid W.

Ihr Mieter liegt mit beiden Einwendungen richtig. Zum ersten Punkt, dass mietvertraglich vereinbart ist, dass die Wohnung ohne dazugehörigen Keller vermietet wird, entschied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg im Mai 2018, dass ein wohnwertminderndes Merkmal in diesem Fall vorliegt, auch wenn der Mieter tatsächlich einen Kellerraum nutzt. Es reicht somit aus, dass im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Wohnung ohne Keller vermietet ist. Auch der Einwand bezüglich des gefangenen Zimmers ist zutreffend. Nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ist bei der Merkmalgruppe „Wohnung“ als wohnwertminderndes Merkmal „schlechter Schnitt“, wie ein gefangener Raum und/oder Durchgangsraum, angegeben. Auch diesbezüglich hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Urteil im Mai 2018 entschieden, dass bereits ein Durchgangszimmer für die Annahme eines schlechten Schnitts der Wohnung und somit als wohnwertminderndes Merkmal ausreicht. Während die vorangegangenen Mietspiegel noch ausdrücklich mehr als ein gefangenes Zimmer verlangten, reicht ein einziges Durchgangszimmer für die Annahme eines schlechten Schnitts nach dem Mietspiegel 2017 nunmehr aus. Der Mieter ist somit im Recht.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein
Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein
RAT FÜR VERMIETER

Ist die erneute Mieterhöhung rechtens? Zum 1.09.2017 hatten wir eine Mieterhöhung nach drei Jahren über 15 Prozent bekommen. Nun haben wir eine erneute Mieterhöhung zum 1.12.2018 von fünf Prozent der Kaltmiete erhalten. Martina L.

Es fragt sich, ob die Jahressperrfrist und die 15-prozentige Kappungsgrenze eingehalten wurden. Beide Mieterhöhungsbegrenzungen gelten allerdings nur bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Nicht hingegen bei Mieterhöhungen nach Modernisierung gem. § 559 BGB (Modernisierungszuschlag). Nur wenn Ihre beiden letzten Mieterhöhungen solche nach § 558 BGB sind, kommt es auf Jahresfrist und Kappungsgrenze an. Nach der Jahressperrfrist darf das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Dann ist die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen. Hier liegt bei Zugang im September und Wirksamkeit zum 1.12.2018 kein Verstoß gegen die Jahresfrist vor. Die Kappungsgrenze berechnet sich von der Miete, die am 1.12.2015 von ihnen geschuldet wurde (drei Jahre zurück). Hierauf können 15 Prozent aufgeschlagen werden. War die 15-prozentige Erhöhung zum 1.9.2017 eine solche nach § 558 BGB, ist die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft. War die 2017-er-Mieterhöhung ein Modernisierungszuschlag, scheitert die Mieterhöhung zum 1.12.2018 nicht an der Kappungsgrenze.

Lothar Blaschke, 2. Vizepräsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)
Lothar Blaschke, 2. Vizepräsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)
RAT FÜR VERMIETER

Unterliegt unser Verwalter den neuen Zulassungskriterien? Wir sind eine kleine Eigentümergemeinschaft und haben uns seit jeher selbst verwaltet und einen aus unseren Reihen zum Ansprechpartner gewählt und Verwalter genannt. Joachim T.

Die Berufszulassung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler wurde zum 1. August 2018 neu geregelt. Es wurde gesetzlich eine Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter neu in der Gewerbeordnung aufgenommen. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist nachzuweisen, und es wird eine Weiterbildung, mit einem Umfang von 20 Stunden in einem Dreijahreszyklus, vorgeschrieben. Gerade bei kleinen Eigentümergemeinschaften ist es sinnvoll, über eine Selbstverwaltung nachzudenken, wenn die Eigentümer ihre Objekte selbst bewohnen. Die Selbstverwaltung bleibt weiterhin gesetzlich möglich, denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht den Wohnungseigentümern grundsätzlich gemeinsam zu, § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Inwieweit die Genehmigungspflicht für Selbstverwalter anzuwenden ist, ist rechtlich nicht geklärt. Entscheidend ist die Definition „gewerblicher“ Verwalter. Kann man aus einer Selbstverwaltung grundsätzlich eine entgeltliche, auf Gewinnerzielung ausgerichtete, Tätigkeit ableiten? Wohl eher nicht. Erkundigen Sie sich bitte beim Gewerbeamt, und denken Sie auch als „ehrenamtlicher“ Verwalter an eine Vermögensschadensversicherung.

Baufinanzierung über die Lebensversicherung?

Das eigene Haus über eine Lebensversicherung zu finanzieren, war lange ein gern gewähltes Modell. Inzwischen ist es für die meisten uninteressant, seit mehr als zehn Jahren sind Auszahlungen der Policen nicht mehr steuerfrei. Das macht sie vergleichsweise unrentabel, erst recht in der Niedrigzinsphase. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zeigt die Probleme, denen Bauherren bei dieser Finanzierungsvariante begegnen können.

„Bei dieser Art der Baufinanzierung wird während der Laufzeit das Baudarlehen nicht getilgt, sondern es werden nur Zinsen bezahlt“, erklärt Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen. „Nebenbei zahlt man in eine Kapitallebensversicherung ein, die dann bei Auszahlung das Darlehen auf einen Schlag ablöst.“ Wie hoch die Auszahlung der Lebensversicherung am Ende ausfallen wird, sind Schätzungen. Der BGH (Az.: IV ZR 201/17) bestätigte, dass Lebensversicherungen nicht mehr die Hälfte ihrer Bewertungsreserven an ihre Versicherten auszahlen müssen. Eine entsprechende Neuregelung von 2014 sei verfassungsgemäß. Die niedrigen Zinsen setzen den Versicherern zu, und das Gericht wollte auf diese Weise vermeiden, dass hohe Ausschüttungen zulasten der übrigen Versicherten gehen. Die Verknappung der Bewertungsreserven ist rechtens, muss jedoch begründet werden, so der BGH.

Axel Kleinlein vom Bund der Versicherten rät Besitzern von bereits gekündigten oder abgelaufenen Verträgen, die möglicherweise eine zu niedrige Bewertungsreserve ausgezahlt bekommen haben, ihren Versicherer anzuschreiben und um Unterbrechung der Verjährung zu bitten. So hielten sie ihre Ansprüche bei einem späteren positiven Urteilsspruch aufrecht. Die Problematik, ein Baudarlehen mit einer Lebensversicherung zu koppeln, wurde erkannt. „Diese Art der Baufinanzierung wird aktuell kaum noch angeboten“, so Behn. BM


Gerichtsurteil

MIETVERTRAG
Anderer Ehegatte ist nicht gebunden

Schließt ein Ehegatte einen Mietvertrag ab, so wird dadurch nicht zugleich der andere Ehegatte Vertragspartner. Dass der andere Ehegatte im Mietvertrag benannt wird, spielt keine Rolle, entschied das Landgericht Stuttgart (Az.: 1 S 50/16). Es wies die Berufung des Insolvenzverwalters zurück. Dieser habe gegen die Ehefrau keinen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete. Die Ehefrau sei nicht Mieterin, da sie den Mietvertrag nicht unterschrieben habe.

RADSTÄNDER
Mieter haben Anspruch auf Schlüssel

Führt der direkte Weg zum Fahrradstellplatz des Hauses durch ein Hoftor, dürfen Mieter dafür einen Schlüssel verlangen. Der Vermieter kann die Herausgabe nicht mit dem Verweis auf Sicherheitsbedenken verweigern. Dies entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az.: 224 C 254/17) und gab der Mieterin recht. Diese musste ihr Rad trotz eines ebenerdigen Zugangs über mehrere Treppen auf den Hof bringen. Dies sei nicht zumutbar, urteilte das Gericht.

STROMLEITUNG
Entschädigung bleibt steuerfrei

Eine Entschädigung, die dem Grundstückseigentümer einmalig für die grundbuchrechtlich abgesicherte Erlaubnis zur Überspannung seines Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung gezahlt wird, unterliegt nicht der Einkommensteuer. Dies entschied der Bundesfinanzhof. Im verhandelten Streitfall war der Steuerpflichtige Eigentümer eines selbst bewohnten Hausgrundstücks, das beim Bau einer Stromtrasse mit einer Hochspannungsleitung überspannt wurde (Az.: IX R 31/16).
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