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Themenwelten Berliner Morgenpost
Extra: Microapartments

Klein, aber fein

Leben auf wenigen Quadratmetern ist im Trend: Sowohl Investoren als auch Mieter begeistern sich für Mikroapartments

Modernes Konzept: In der Wiesenstraße in Wedding entstehen derzeit 62 kompakte Apartments. FOTOS (4): PROJECT IMMOBILIEN WOHNEN AG

Die Zahl der Mikropartments steigt von Jahr zu Jahr. Das gilt für Berlin, ebenso für andere Großstädte. Der Projektentwickler Project Immobilien Wohnen AG baut aktuell an gleich drei Berliner Standorten Mikroapartments, zwei in Wedding, einer in Friedenau. Insgesamt werden in den nächsten zwei Jahren 211 solcher kleinen Wohnungen entstehen. Zuvor hatte das Nürnberger Unternehmen bereits in Potsdam ein Haus mit 214 Apartments realisiert. Das letzte wurde kürzlich verkauft, die Bewohner ziehen derzeit ein.

Kein Wunder: Wo Wohnraum knapper und knapper wird, entstehen immer kompaktere Einheiten. Je kleiner eine Wohnung ist, desto mehr davon passen in ein Gebäude. Mikroapartments sind, wie der Name verrät, sehr kleine Wohnungen. In der Regel messen sie 20 bis 25 Quadratmeter. Kritiker sprechen daher vom „Wohnen in der Schuhschachtel“. Sie assoziieren damit allerengste Räume, wie man sie aus Japan oder Kanada kennt. Wohnen im herkömmlichen Sinn ist dort im Grunde nicht möglich.
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Ganz so mini sind die Mikroapartments, die in Berlin entstanden sind und weiter entstehen, nicht. Einige der Wohneinheiten haben sogar zwei Zimmer, sind bis um die 50 Quadratmeter groß. Das zeigt allerdings auch, dass der Begriff ein bisschen schwammig ist. Grob kann man sich darauf einigen: Mikroapartments sind tendenziell sehr klein bis klein, sie sind fast immer möbliert, teils gar löffelfertig. Das heißt: Nicht nur Bett, Schrank, Schreibtisch, Kitchenette etc. sind vorhanden. Sogar Teller, Tassen und Kaffeelöffel stehen zur Verfügung. Der Mieter zieht also ohne Möbelwagen, sondern nur mit ein, zwei Koffern ein.

Immobilienfirmen übernahmen Konzept aus der Hotelbranche

Die Zielgruppe will es genau so: „Mikroapartments sind vor allem für Menschen interessant, die temporären Wohnbedarf haben“, sagt Michael Vogt, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Micro-Living e. V. Das sind zum größten Teil sogenannte Projektarbeiter, also zum Beispiel Freiberufler, die für einige Monate in der Stadt einen beruflichen Auftrag erfüllen. Ebenso bewohnen Neuankömmlinge in der Probezeit so lange eine solche Wohnung, bis sie eine langfristige Bleibe gefunden haben. Auch Arbeitnehmer, die mit der Familie weiter weg auf dem Land wohnen, aber für ein paar Tage zum Arbeiten in die Stadt müssen, entscheiden sich immer öfter für die Anmietung eines Mikroapartments. „Für Pendler ist es angesichts der hohen Spritpreise teils günstiger und zudem komfortabler, wenn sie sich eine Wohnung in der Stadt anmieten, anstatt täglich zu fahren“, sagt Vogt. Studenten bleiben zwar meist etwas länger, oft ein paar Jahre bis zum Abschluss. Dennoch, je nach Zuordnung, werden auch sie zur Zielgruppe gezählt.
Wer auf wenigen Quadratmetern lebt, kann sich oft zentrale Lage leisten.
Wer auf wenigen Quadratmetern lebt, kann sich oft zentrale Lage leisten.
Der Vorteil dieser Wohnform ist: Wer nichts hat, muss nichts anschaffen. Alles Nötige ist in der Wohnung vorhanden. Das spart Geld und Zeit. Für junge Leute, die das Elternhaus verlassen, ist das ein Argument. Es gilt ebenso für Geschäftsleute, die vorübergehend eine Bleibe suchen, aber woanders ihr voll ausgestattetes Domizil haben – ihr Zuhause. Vor allem für Letztere ist ein Mikroapartment die bessere Alternative zum Hotelzimmer. In der Wohnung, und sei sie noch so klein, können sie sich nach Feierabend etwas kochen – und müssen nicht tagein tagaus essen gehen. Auch Besuch zu empfangen, ist in der eigenen Wohnung leichter möglich als im Hotel. Diese Gedanken sind der Ursprung der Mikroapartments. Die Hotelbranche war die erste, die Küchenzeilen in die Hotelzimmer integrierte, somit die Bedürfnisse einer gewissen Klientel befriedigte und sich selbst langfristig Gäste respektive Einnahmen sicherte. Irgendwann übernahmen die Immobilienfirmen das Konzept. Sie merkten: Die Nachfrage ist hoch. Hinzu kamen die stark steigenden Preise für Wohnraum, vor allem in großen Städten wie Berlin. Der Zusammenhang liegt auf der Hand: Wer in der Stadt wohnen will, sich aber keine 70 Quadratmeter leisten kann, nimmt mit 20 vorlieb. Die sind bezahlbar.

Was nicht heißt, dass Mikroapartments preisgünstig wären. Das liegt schon daran, dass sie in der Regel komplett, manchmal teilmöbliert sind. Oft befindet sich ein Concierge-Service im Entree, manchmal sind ein Fitnessraum und weitere Gemeinschaftsflächen im Haus. Vor allem aber sind essenzielle moderne Services wie etwa Wlan inklusive. „Man muss sich um keinen Anschluss und keine Abrechnung kümmern“, sagt Christoph Reinhardt, Leiter SMARTments student innerhalb der GBI Unternehmensgruppe.

In Berlin betreibt das Unternehmen zwei Häuser für Studenten und drei in der Kategorie Business. Diese Extras machen das Leben angenehmer, müssen aber auch bezahlt werden. Selbst eine Wohnung in den günstigeren Objekten für Studierende, wie etwa das SMARTments student in der Kaiserin-Augusta-Allee, kostet warm 520 Euro – für etwa 20 Quadratmeter. Im Business-Segment, das Geschäftsleute anspricht, sind die Preise deutlich höher. Im ebenfalls von der GBI errichteten Gebäude in der Fasanenstraße in der City West kostet ein Apartment mit 21 Quadratmetern gut 1700 Euro im Monat. Wer auf 40 Quadratmetern leben möchte, zahlt 2100 Euro aufwärts. Die Apartments liegen dafür aber auch verkehrsgünstig, nur wenige Gehminuten von der nächsten S-Bahn-Station entfernt.
Hohe Renditemöglichkeiten ziehen Investoren an

In Berlin und zum Teil in der Umgebung, etwa in Potsdam, können solche Preise realisiert werden. Denn der Markt für leer stehende Wohnungen liegt am Boden. Ein Suchender wird kaum noch fündig. Die Menschen ziehen nur noch selten aus. Im möblierten Segment hingegen gibt es Fluktuation, sagt Jan Hase, Chef von Wunderflats. Da habe man noch die Chance, relativ schnell ein Dach über dem Kopf zu finden. Auch Wunderflats vermietet möblierte Wohnungen auf Zeit. Der Unterschied zu den Anbietern größerer Häuser ist: Hier stellen Privatleute ihre möblierten Apartments für die zeitweise Nutzung zur Verfügung. Serviceleistungen wie Concierge oder Reinigung sind nicht vorhanden. Doch auch dieser Markt boomt. Alleine in Berlin listet der Vermittler laut Hase fast 7000 Wohnungen, gut 4000 davon sind kleiner als 50 Quadratmeter.

Die Nachfrage ist groß. Nicht nur von Seiten der Mieter. Auch Kapitalanleger streben in diesen Markt. Den Trend wiederum lassen sich professionelle Entwickler nicht entgehen. Sie bauen Häuser mit zum Teil mehr als 200 Kompakt-Wohnungen. Und trotz des stark steigenden Angebots sind die Preise hoch und die Investoren greifen begeistert zu. Im „Studio Living Berlin B.3“, das die Project Immobilien AG derzeit in Friedenau baut, bewegen sich die Quadratmeter-Preise zum Beispiel zwischen knapp 5600 und 8150 Euro. Die Wohnungen gehen dennoch gut weg. Weil die Investoren wissen, dass sie eine überproportional hohe Mietrendite erzielen. Der Entwickler prognostiziert für das oben genannte Objekt in der Rembrandtstraße, das 2023 fertiggestellt sein soll, eine Rendite von rund 4,1 Prozent.

Wie beliebt die Apartments bei Anlegern sind, zeigt auch das Beispiel Fritz-Tower im Quartier Mittenmang in unmittelbarer Nähe zum Berliner Hauptbahnhof. Laut dem Exklusivvertreiber Jones Lang LaSalle wurden alle 266 Apartments in Berlins größtem, 18 Stockwerke umfassenden, Mikroapartment-Wohnhochhaus schnell verkauft. Auf der Firmenwebseite ist zu lesen: „Die Käufer stimmten am Schluss sogar einer Anpassung an die gestiegenen Marktpreise zu“. THERESIA BALDUS
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