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EXTRA: Ferienwohnung – ein Immobilientraum für 2021

Mit Urlaub Geld verdienen

Eine Ferienimmobilie kann selbst genutzt, vermietet und später auch mit guter Aussicht auf Gewinn wiederverkauft werden. Schließlich ist Urlaub im eigenen Land aktuell besonders gefragt

Toplage Rügen: Ferienhäuser an der Ostsee sind für Berliner gut erreichbar und deshalb besonders attraktiv. Foto: Getty Images

Die Zinsen sind seit Jahren im Keller: Was also tun, wenn man das Glück hat, Geld anlegen zu können?  

Bei verhältnismäßig überschaubaren Investitionen bietet eine Ferienimmobilie einige Vorteile: Sie kann selbst genutzt, vermietet und später mit guter Aussicht auf Gewinn wiederverkauft werden. Kein Wunder also, dass die Nachfrage in Deutschland ungebrochen hoch ist, daran hat auch die Coronakrise bislang nichts geändert. Schließlich ist Urlaub im Inland ein riesiges Thema.
Helma Ferienimmobilien GmbH
Wohnungen abseits der Toplagen stärker gefragt

„Die Nachfrage übersteigt deutlich das vorhandene Angebot“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied des Vermittlers von Wohn- und Gewerbeimmobilien Engel und Völkers. Dabei geht es jedoch längst nicht mehr nur um den Traum vom eigenen Urlaubsdomizil. „Wer früher ein Ferienhaus kaufte, wollte darin meist den eigenen Urlaub oder den Ruhestand verbringen. Heute werden Ferienhäuser oft als Kapitalanlage erworben. Denn in Zeiten von Niedrigzins und Börsenturbulenzen bringt ein Ferienhaus solide Renditemöglichkeiten mit sich“, sagt Helmut Kunze, Leiter der Region Ostsee bei Bonava Deutschland, einem Projektentwickler im Haus- und Wohnungsbau. Wer ein geeignetes Objekt auswählt, könne zum einen von einer deutlichen Steigerung des Gebäude- und Bodenwertes ausgehen. Zum anderen rentieren sich die Einnahmen bei der Vermietung an Feriengäste.

"Urlaub im eigenen Land war schon immer sehr beliebt und wird es durch Corona für die Deutschen umso mehr"

Helmut Kunze, Leiter der Region Ostsee bei Bonava

Laut Deutschem Tourismusverband (DTV) erreichte Deutschland bei den Übernachtungszahlen im Jahr 2018 einen neuen Rekordwert und belegte sogar den ersten Platz in Europa. Dieser Trend hält vor allem in Zeiten der Pandemie an. „Urlaub im eigenen Land war schon immer sehr beliebt und wird es durch Corona für die Deutschen umso mehr. Die Ostseeregion ist seit Jahren unangefochten der Spitzenreiter bei den beliebten Urlaubszielen. In der Küstenregion Mecklenburg-Vorpommerns sind die Besucher- und Übernachtungszahlen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Kauf- und Mietpreise entwickeln sich zum Teil dynamischer als in so mancher Großstadt“, so der Bonava-Leiter. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage beschleunigt sich die Renditekompression für Ferienimmobilien, Engel und Völkers ermittelte zuletzt eine erzielbare Nettorendite von rund 4,5 Prozent auf Ferienimmobilien.
                             
Die Nachfrage nach Immobilien in Küstenlage, wie hier in List, übersteigt das Angebot. Foto: Engel & Völkers
Die Nachfrage nach Immobilien in Küstenlage, wie hier in List, übersteigt das Angebot. Foto: Engel & Völkers
Feriengäste legen Wert auf WLAN und Ambiente

Wer sein Urlaubsdomizil dort erwerben möchte, wo auch andere gerne Urlaub machen, liegt mit Blick auf die Rendite schon mal richtig. Gerade an den Küstenregionen nimmt der Tourismus stetig zu. Auf Sylt etwa wurden im Jahr 2019 rund 4,8 Millionen Übernachtungen registriert, das sind 4,7 Prozent mehr als im Jahr davor. Das in der Nähe von Heiligendamm gelegene Kühlungsborn konnte ein Plus von 15,2 Prozent verzeichnen. „Eine Herausforderung ist jedoch, dass Baugenehmigungen für Ferienobjekte immer schwerer zu bekommen sind“, sagt Anita Gärtner, Geschäftsführende Gesellschafterin bei Sotheby’s International Realty. „In Kühlungsborn zum Beispiel wird zurzeit nur ein einziges genehmigtes Neubauprojekt realisiert.“ Für Berliner ist die ganze Ostseeküste interessant, weil sie selbst einen kurzen Weg dorthin haben. Ebenso gilt das für alle Hamburger. Das sind immerhin rund 5,6 Millionen potenzielle Mieter. „Da sich das Angebot an Wohnungen in den meisten Regionen jedoch kaum vergrößern wird, ist vielerorts mit weiteren Preisanstiegen zu rechnen. Die Preissprünge werden dabei jedoch vermutlich weniger deutlich ausfallen als in den vergangenen Jahren“, prognostiziert Engel und Völkers im aktuellen Marktbericht. Aufgrund der für viele Interessenten unbezahlbaren Preise für große Wohnungen in Spitzenlagen steige vor allem die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in mittleren und einfachen Lagen in den meisten Orten besonders an.
Eine wohnliche Ausstattung fördert die Belegungsquote. Foto: Engel & Völkers
Eine wohnliche Ausstattung fördert die Belegungsquote. Foto: Engel & Völkers
Gerade wer seine Ferienimmobilie an Gäste vermieten möchte, sollte darauf achten, dass Übernachtungen während des gesamten Jahres möglich sind. „Bei Ferienimmobilien an der Ostsee sind bei guter Lage und Ausstattung Vermietungszeiten von neun bis zehn Monaten im Jahr keine Seltenheit. Die Rendite liegt dann deutlich über den durchschnittlichen 7,5 Prozent brutto, die Engel & Völkers gemeinsam mit FeWo-Direkt im vergangenen Jahr ermittelt haben“, sagt Helmut Kunze. Solche Belegungsquoten sind laut Experten bei guter Ausstattung durchaus keine Seltenheit. Durchschnittlich sind Ferienimmobilien in Deutschland 27 Wochen im Jahr vermietet. Allein die typischen Ferienzeiten im Sommer sowie an den Feier- und Brückentagen zählen insgesamt schon rund 100 Tage. Darüber hinaus ist vor allem die Attraktivität der Immobilie ausschlaggebend. Eine wichtige Rolle spielen hierbei die gute Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz und attraktive Ausflugsmöglichkeiten im näheren Umkreis. Für eine ganzjährige Nutzbarkeit der Ferienimmobilie ist zudem die Ausstattung entscheidend. Gerade wenn sie ein behagliches Ambiente und Komfort bietet, ist eine Ferienwohnung auch an grauen und nasskalten Tagen ein Wohlfühl- und Rückzugsort für Erholung und Entspannung suchende Urlauber. Platz eins der für Gäste relevanten Ausstattungskriterien belegt inzwischen das WLAN, wie eine Umfrage des Deutschen Ferienhausverbands aus dem vergangenen Jahr ergab. Dahinter folgen Terrasse oder Balkon, Geschirrspüler, Kamin und Sauna. Eigentümer, die für ihre Ferienimmobilie eine bestimmte Rendite errechnen, sollten die variierende Einnahmeseite berücksichtigen. Zwischen Juni und September lassen sich meist zwar Hochsaisonpreise verlangen. In der Nebensaison allerdings sind Preisnachlässe oft die Regel. Die Nebenkosten für die Immobilie bleiben dabei gleich. Ziel sollte es sein, eine möglichst gleichmäßige Vermietung über den Großteil eines Jahres zu erreichen. Privatanleger haben die Wahl, sich selbst um die Vermietung ihres Hauses zu kümmern oder einen kostenpflichtigen Verwalter zu bestellen. Wer plant, einen kreditfinanzierten Kauf einzugehen, sollte solche Kosten unbedingt einplanen. Ebenfalls müssen Immobilienbesitzer davon ausgehen, dass im Ferienhaus oder in der -wohnung schon nach etwa vier Jahren erste Renovierungsarbeiten fällig werden. Hierzu eignen sich für die Innenarbeiten besonders die Wintermonate, um Einbußen zu vermeiden.

Eigentümer, die ihre Ferienimmobilie selbst nutzen, aber auch vermieten wollen, profitieren finanziell, wenn sie den Zeitraum der Eigennutzung beschränken. Steuerliche Vorteile ergeben sich, wenn sie mindestens an drei Viertel der „ortsüblichen Nutzungstage“ ihre Immobilie vermieten, rät der Deutsche Tourismusverband. Wer diese Vermietungen nachweist, kann Teilausgaben als Werbungskosten absetzen. Werden beispielsweise zwei Wintermonate von der Nutzungszeit abgezogen, dürfte der Eigentümer von der Gesamtzeit von zehn Monaten in der Ferienwohnung maximal zweieinhalb Monate pro Jahr selbst darin verbringen. Zeiten für Reparaturen und Renovierungen zählen extra. Lars Klaaßen
                          
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