Anzeige
Themenwelten Berliner Morgenpost
EXTRA: BERLINER IMMOBILIENMESSE

Niedrige Zinsen – hohe Baukosten

Das Zinsniveau lädt zum Träumen über die eigene Immobilie ein. Doch eine Kreditzusage hängt von vielen Faktoren ab. Ein aktueller Überblick über die Möglichkeiten, eine Immobilie in Berlin zu finanzieren

Voraussetzung für die Immobilienfinanzierung: Banken begutachten potenzielle Darlehensnehmer vor allem unter drei Gesichtspunkten: Eigenkapital, Einkommen und Arbeitsverhältnis. FOTO: HAKINMHAN / GETTY IMAGES

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind auf einem Tiefstand. Die Kreditinstitute vergeben Immobiliendarlehen ab unter einem halben Prozent. Wer jetzt kaufen oder bauen will, findet somit beste Voraussetzungen vor – zumindest was die Konditionen angeht.

Ob man ins eigene Domizil investiert, hängt allerdings nicht nur von der Höhe der Zinsen ab. Insbesondere bei Eigennutzern sollte diese nicht den alleinigen Ausschlag zum Kauf geben. „Man sollte sich nicht vom Zinsniveau treiben lassen“, sagt Andreas Partenheimer, Leiter Immobilienfinanzierung private Kunden bei der Berliner Sparkasse. „Eine Immobilie zu erwerben bedeutet, sich langfristig zu binden. Das will rundherum gut überlegt sein.“
W&N Immobilien-Gruppe
Prinzipiell muss man nicht nur wollen, sondern auch können. Denn ob sich eine Finanzierung stemmen lässt und ob die Bank sie genehmigt – das hängt von vielen Faktoren ab. In erster Linie ist das die Höhe der Investitionssumme. Und hier liegt eines der Hauptprobleme: Vor 20 Jahren waren die Zinsen zwar viel höher als heute, die Immobilienpreise aber bedeutend niedriger. In Summe waren die Kosten also eher geringer. Insbesondere seit 2009 sind die Immobilienpreise extrem angestiegen, in Berlin haben sie sich seitdem mehr als verdoppelt. Das ist zum einen den gestiegenen Grundstückspreisen geschuldet, zum anderen den explodierenden Baukosten. Es wird folglich schwieriger, Wohnraum zu finden, der im persönlich machbaren Rahmen liegt. Meist heißt das: Die monatliche Rate ist nicht höher als die aktuelle Miete.

Hausbank muss nicht die erste Anlaufstelle sein

Dennoch können sich auch heute Normalverdiener eine Immobilie leisten, sagt Partenheimer. Manche haben das Glück zu erben und können sich den Traum von den eigenen vier Wänden daher leichter erfüllen. Andere müssen sich aus eigener Kraft eine gute Bonität verschaffen. Was die Banken fordern, ist in der Regel ein „Dreiklang aus Eigenkapital, Einkommen und Arbeitsverhältnis“, sagt Partenheimer. „Wir sehen uns das Verhältnis dieser drei Parameter an.“ Erstens das Eigenkapital: Wer mittlerweile schuldenfrei ist, kennt noch die Regel: 20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht. Bei den heutigen Berliner Immobilienpreisen können das die wenigsten Erwerber aufbringen. Die Kreditinstitute haben darauf reagiert und fordern meist nur noch, dass der Käufer die Nebenkosten (für Makler, Grunderwerbssteuer etc.) in Höhe von rund zwölf bis 15 Prozent aufbringt. Im besten Fall kann er weitere fünf bis zehn Prozent der Kauf- oder Bausumme aus der eigenen Tasche zusteuern. Alternativ ist ein eigener, bezahlter Bauplatz oft die Eintrittskarte, sagt Periklis Moissidis, Inhaber der Berliner Finanzierungsberatung Perry Knows.

"Man sollte sich nicht vom Zinsniveau treiben lassen. Eine Immobilie zu erwerben bedeutet, sich langfristig zu binden. Das will rundherum gut überlegt sein."

Andreas Partenheimer, Leiter Immobilienfinanzierung private Kunden, Berliner Sparkasse

Zweitens das Einkommen: Gerade jüngere Leute hatten kaum Gelegenheit zu sparen. Ihre Finanzpolster sind in der Regel eher dünn. Doch sofern sie gute Jobs ergattert haben, am besten mit unbefristeten Verträgen, können sie zum Teil auch ohne Geld auf der hohen Kante den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Das Gehalt muss dann aber eine gewisse Höhe haben. Eine Grundregel besagt, dass die monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, nicht mehr als 40 Prozent des Einkommens betragen sollte. Aber: Wer weitere feste Einnahmen wie etwa Mieten hat, rechnet diese dazu. Belastungen wie zum Beispiel Leasingraten fürs Auto werden umgekehrt natürlich abgezogen.

Drittens das Arbeitsverhältnis: Die Banken prüfen vor allem die Dauer der Betriebszugehörigkeit des potenziellen Darlehensnehmers sowie die Branche des Beschäftigten. Klar, ein Beamter hat grundsätzlich bessere Karten als ein Freiberufler, der langjährige Angestellte in einem bewährten Segment hat mehr Chancen als der Neueinsteiger im Start-up. Dennoch: Gerade in Berlin, wo viele Freiberufler und Kreative leben und auch recht junge Unternehmen reüssieren, ist dieser Punkt der wohl am stärksten verhandlungsfähige. Ein Interessent mit solider Ausbildung und tendenziell krisensicherem sowie einkommensstarkem Beruf, wird sehr wahrscheinlich einen Darlehensgeber finden.

Nur welchen? Welche Bank ist die richtige? Die Hausbank kann der erste Ansprechpartner sein, muss es aber nicht. Stattdessen einen Finanzdienstleister zu kontaktieren hat den Vorteil, dass dieser mit vielen Banken zusammenarbeitet. Er weiß um die Besonderheiten und welches Geldhaus welche Schwerpunkte legt. Bevor man also drei, vier Banken abklappert, ist es eventuell sinnvoller, einen Experten aufzusuchen und auf seine Marktkenntnisse zu vertrauen. Im Idealfall findet er die Bank mit den günstigsten Konditionen – und vor allem: die Bank, die zum Investor passt. Jedes Kreditinstitut hat seine eigenen Bedingungen und Prüfkriterien. In den vergangenen Jahren und insbesondere im Zuge der Corona-Krise wurde und wird dies nochmals deutlicher. Laut Moissidis haben diverse Banken die Reglements weiter verschärft, die Anforderungen erhöht. „Wo vormals niedrigere Tilgungssätze und damit längere Laufzeiten akzeptiert wurden, werden mittlerweile höhere Raten und damit kürzere Fristen verlangt“, sagt er. Aber es gibt auch Institute, die die Latte etwas niedriger hängen. Somit passiert es immer wieder, dass Bank A einen möglichen Kunden ablehnt, Bank B hingegen zusagt. Das heißt: Wer bei dem einen Finanzier nicht willkommen ist, ist es vielleicht beim nächsten. Dranbleiben kann sich also lohnen. THERESIA BALDUS
Weitere Artikel