Anzeige
Themenwelten Berliner Morgenpost
EXTRA: KAUF DIREKT VOM BAUTRÄGER

Problemfall Pleite

Wird der Bauträger noch während der Bauphase insolvent, ist den Käufern geraten, schnell zu handeln. Was sie tun können, um den Schaden möglichst gering zu halten

Geht der Bauträger während der Errichtung von Eigentumswohnungen Pleite, sollten sich die einzelnen Käufer zusammenschließen, um ihre Immobilien zu retten. FOTO: QUERBEET / GETTY IMAGES

Es kommt häufiger vor, als man denkt: Die Baufirma geht Pleite, bevor sie das Haus fertiggestellt hat. Für Bauherren, die damit konfrontiert sind, kann das zum eigenen finanziellen Desaster werden. Zumindest aber sind zeitliche Verzögerungen, Mehrkosten und Ärger die Folge. Besonders hart trifft es Bauherren, die mit Bauträgern bauen, speziell Käufer von Eigentumswohnungen. In einer Großstadt wie Berlin ist das die überwiegende Mehrheit. Mit ein bisschen Pech zahlen Betroffene Jahrzehnte lang einen Kredit für eine Immobilie ab, die gar nicht existiert.

Je schlimmer die möglichen Folgen sein können, desto besser sollte man davor geschützt sein. Doch genau diesen Schutz gibt es beim Bauen mit einem Bauträger nur unzureichend. Der Grund liegt schon im Wesen des Modells: Denn anders als beim Hausbau mit einem Generalunternehmer, der auf dem Grundstück des Bauherren baut, bleiben beim Bauträgermodell das Grundstück und das Objekt bis zur Fertigstellung, bis die letzte Rate gezahlt wurde und der Grundbucheintrag erfolgt ist, im Eigentum des Bauträgers.
UNGER-Park Musterhausausstellung
Bank hält die Trümpfe

Zwar werden beim Bauträgermodell in der Regel sogenannte Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen. Sie weisen den Käufer als zukünftigen Eigentümer des Grundstücks aus. Im Falle der Insolvenz kann der Bauherr die Übertragung des Eigentums an ihn fordern. Aber: „Die Bauträgerbank steht noch vor den Erwerbern im Grundbuch“, sagt Petra Symosek, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht bei der Berliner Rechtsanwaltskanzlei Börgers. „Und sie verfolgt in der Regel ganz andere Interessen als die Bauherren.“ Gleiches gilt für den Insolvenzverwalter. Auch er steht eher nicht auf der Seite der Käufer. Er kann außerdem wählen, ob er die laufenden Verträge aus den Mitteln der Insolvenzmasse erfüllt oder nicht, sprich, ob er weiter bauen oder die Käufer auf der Ruine sitzen lässt. „Und was ist das Eigentum am Grundstück wert, wenn nicht das Haus wie geplant darauf steht?“, so Symosek.

"Die Bauträgerbank steht noch vor den Erwerbern im Grundbuch. Und sie verfolgt in der Regel ganz andere Interessen als die Bauherren"

Petra Symosek, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Hinzu kommt: „Meist gehen Monate ins Land, bis das Insolvenzverfahren eröffnet wird und die Übertragung stattfinden kann“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB). Im schlimmsten Fall, wenn gar keine Masse vorhanden ist, wird das Verfahren erst gar nicht eröffnet. „Dann wird die Bauträger-Firma aus dem Handelsregister gelöscht und die Erwerber haben niemanden mehr, an den sie sich halten können, um ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung geltend zu machen“, sagt er.

Der einzig relativ effektive Schutz wäre, wenn der Bauträger eine von seiner Bank gestellten Bürgschaft nach Paragraph 7 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bereitstellen würde. Dann könnte der Käufer vom Vertrag zurücktreten und hätte einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits geleisteten Zahlungen. Aber erstens werden auch dann keine weiteren Schäden, die etwa durch die Verzögerung entstehen, ersetzt. Vor allem aber: „Eine solche Bürgschaft wird man so gut wie nie bekommen“, sagt Freitag. Gerade in Berlin, wo die Nachfrage nach Immobilien hoch ist, brauchen Bauträger die Bürgschaft nicht zu leisten, weil sie sich die Kunden aussuchen können.

Das heißt: Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, die von einem Bauträger erst noch gebaut wird, erleidet im Falle der Insolvenz in jedem Fall einen Schaden. Bekommen die Bauherren die Ruine, müssen sie Firmen suchen, die bereit sind, weiterzubauen und die Haftung für den unfertigen Bau zu übernehmen. Das ist zwar möglich. Aber: „Das Weiterbauen wird in den meisten Fällen teurer als ursprünglich geplant“, sagt Rechtsanwältin Symosek. Das liege auch daran, dass die Baupreise in Berlin stetig steigen.

Besser zusammen kämpfen

Was ist also zu tun: „Auf jeden Fall sofort alle Zahlungen einstellen“, rät Symosek. Oft versuche der Bauträger noch, Gelder einzuwerben. Er verspreche zum Beispiel, damit Material zu beschaffen, um weiterbauen zu können. Für den Bauherrn mag das plausibel klingeln, weshalb er der Forderung vielleicht nachkommt. Doch in Wahrheit schmeißt er nur weiteres Geld zum Fenster hinaus. Des Weiteren ist die Einschaltung eines Anwalts oder Sachverständigen zu empfehlen. Ferner ist es wichtig, sich mit allen Parteien der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammenzuschließen, um mehr Verhandlungsmacht und Schlagkraft zu erzielen. Einfach ist das nicht, je größer die Gemeinschaft, desto schwieriger ist die Koordination. Aber es ist der einzig sinnvolle Weg: Die Interessen sind gleich, alle wollen den Schaden begrenzen. „Verklagen sich stattdessen alle gegenseitig, hat man jahrelang Baustillstand“, sagt Symosek. Genau das Gegenteil sollte angestrebt werden: Schnelligkeit. In der Regel wird das die frühmögliche Fortführung der Bauarbeiten durch ein anderes Unternehmen am Markt sein. Theresia Baldus
 

Die richtige Wahl

Den besten Schutz vor einem insolventen Bauträger bieten Informationen, die sich Kaufinteressenten vor dem Abschluss eines Vertrages besorgen können. Zu den wichtigen Kriterien zählt dabei, ob der Bauträger bereits länger am Markt ist, wodurch er in der Regel über höhere Kapitalreserven verfügt. Außerdem verfügt er so über Referenzen. Diese können künftige Bauherren prüfen, indem sie die ehemaligen Kunden des Bauträgers kontaktieren. Auch über Auskunfteien lassen sich Informationen zum finanziellen Hintergrund recherchieren. Vor der Vertragsunterschrift schließlich ist es ratsam, das Schriftstück einem Anwalt vorzulegen.
Weitere Artikel