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„Vollständige Absicherung ist kaum machbar“

Die Vertragsgesetze für Bauträger wurden verschärft. Käufer haben dadurch mehr Sicherheit als früher. Doch das ist nur ein erster Schritt, sagt Anwalt Holger Freitag

Seit 2018 können Kunden von Bauträgern mehr Einblicke in Unterlagen zum Bauobjekt einfordern. ISTOCK/BRIANAJACKSON

Der Teufel steckt im Detail, heißt es so schön. Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger zeigt sich dieses teuflische Detail zuweilen auch im missverständlich formulierten Kaufvertrag. Anfang 2018 traten deshalb neue Gesetze in Kraft. Sie sollen die Rechte der Käufer gegenüber Bauträgern stärken. Eine erste Zwischenbilanz mit Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB).

Berliner Morgenpost: Herr Freitag, was genau hat sich verändert nach der Gesetzesänderung?

Holger Freitag: Bauträger sind nun verpflichtet, Verbrauchern eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss zur Verfügung zu stellen, die gesetzlich geregelte Anforderungen an den Inhalt erfüllt und Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder wenigstens zur Bauzeit machen muss. Damit soll der Verbraucher in die Lage versetzt werden, die angebotene Bauleistung des Bauträgers mit sachverständiger Hilfe auf Qualität hin mit anderen Bauleistungsangeboten zu vergleichen. Außerdem haben Bauträgerkunden jetzt gegenüber dem Bauträger einen Anspruch auf Herstellung und Herausgabe derjenigen Unterlagen, die sie benötigen, um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass das Bauvorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Unterlagen wie die Statik müssen rechtzeitig vor Ausführung der entsprechenden Bauleistung übergeben werden, andere wie der Energieausweis spätestens mit Fertigstellung. Hat der Bauträger bei den privaten Bauherren die Erwartung geweckt, der Bau könne durch Dritte, etwa die Investitionsbank Berlin oder die KfW, gefördert werden, muss er auch die von diesen Dritten verlangten Nachweise rechtzeitig herstellen und übergeben.

Rechtsanwalt Holger Freitag arbeitet für den VPB. PRIVAT
Rechtsanwalt Holger Freitag arbeitet für den VPB. PRIVAT
Und, wurde die Lage der Käufer dadurch besser?

Nicht alles: Das Recht auf außerordentliche Kündigung soll im Bauträgervertrag nicht mehr gelten. Ob die Gerichte da auch in Extremfällen – für die das außerordentliche Kündigungsrecht eigentlich gedacht ist – mitmachen werden, steht noch nicht fest.

Warum überhaupt die Gesetzesänderung – gab es so viele schwarze Schafe unter den Bauträgern?

Das Bauträgermodell ist gesetzlich nicht besonders dicht normiert. Es gibt seit 2018 überhaupt erstmals einen eigenen Untertitel im BGB-Werkvertragsrecht für den Bauträgervertrag. Das Gesetz wurde also weniger geändert als überhaupt erstmals erlassen. Es ist auch nur ein erster Ansatz. Der Koalitionsvertrag der Regierungsparteien redet selbst von vorhandenen Schutzlücken (Zeile 5840) und sieht für die Erwerber vor allem eine bessere Absicherung gegen die Insolvenz des Bauträgers als Problem an. Die gesetzliche Regelung ist also erst teilweise passiert. Kann man mit dem neuen Gesetz jetzt einem Bauträger blind vertrauen oder muss der Kunde trotzdem auf der Hut sein? Nein, das neue Bauträgerrecht ist kein Rundum-sorglos-Paket.


Woran erkennt man einen guten Bauträger?

Das generelle Problem, nicht nur bei Bauträgern, ist es, nicht in die Zukunft sehen zu können. Es gelten die allgemeinen Tipps wie für andere Anbieter im Baubereich auch. Vor allem sollte man sich Referenzen nennen lassen und diese auch abfragen. Wie viel der Leistungen erbringt der Bauträger mit eigenen Leuten? Arbeitet er mit festen Nachunternehmern zusammen oder wechseln diese öfter? Dies sind nur einige Indizien von vielen. Da viele Bauträger als Kapitalgesellschaften organisiert sind, zum Beispiel als GmbH, kann man auch aus öffentlichen Registern Auskünfte einholen. Ebenso ist es möglich, Bonitätsauskünfte abzufragen. Man muss sich aber immer bewusst sein, dass alle diese Angaben aus der Vergangenheit bestenfalls den Ist-Zustand abbilden.

Wie kann ich mich absichern, falls der Bauträger Insolvenz anmeldet?

Eine vollständige Absicherung ist praktisch kaum machbar. Gewerberechtlich darf ein Bauträger Zahlungen durch private Bauherren erst annehmen, wenn er dem Verbraucher bestimmte Sicherheiten stellt. Diese sichern aber nicht jedes Risiko ab. Es gibt zwar danach die Möglichkeit, eine Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Verbrauchers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte zu vereinbaren. Aber das ist keine 100-prozentige Absicherung.


Warum?

Weil diese Sicherheit nicht alle Kosten der privaten Bauherren erfasst, die ja in der Regel auch Kredit- und Mietverträge anpassen müssen. In der Praxis werden solche Sicherheiten auch kaum gestellt, stattdessen wird mit Auflassungsvormerkungen als wesentlichem Sicherungsmittel gearbeitet. Dann kann man aber nicht aus dem Vertrag heraus, weil der Rücktritt als einzige Möglichkeit genau diese Sicherheit zerstört! Darüber hinaus haben private Bauherren bei der ersten Abschlagszahlung nur einen Anspruch auf eine Sicherheit für die rechtzeitige und im wesentlichen mangelfreie Herstellung des Hauses in Höhe von fünf Prozent des Werklohns. Das ist im Insolvenzfall in der Regel viel zu wenig, um die Mehrkosten einer Restfertigstellung abzudecken. Die muss ja auch erst einmal organisiert werden. Wer hier eine Art Vollkasko anstrebt, braucht dazu fachlichen Rat. Allerdings sind Bauträger bei der derzeitigen Marktlage meist nicht sonderlich verhandlungsfreudig.
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