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Themenwelten Berliner Morgenpost
Extra: Kauf direkt vom Bauträger

Wenig Rechte, dafür viele Pflichten

Mit dem Erwerb einer Wohnung werden die Käufer Teil einer Gemeinschaft. Das zeigt sich bereits bei der Bauabnahme

Grünanlagen gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, für das alle zusammen zuständig sind FOTO:nikada/istock

Wer ein Haus kauft, dem gehört das Gebäude. Wer hingegen eine Wohnung kauft, erwirbt nur einen Teil des Gebäudes. Oder anders gesagt: Er ist Herr in den eigenen vier Wänden, nie aber Herr im Haus.

„Die Käufer einer Eigentumswohnung nehmen das oft gar nicht wahr“, sagt der Bausachverständige Andreas Garscha „sie übersehen, dass sie als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht nur für ihre eigene Wohnung verantwortlich sind, sondern auch für die gesamte Gemeinschaftsanlage.“ An dieser haben sie den sogenannten Miteigentumsanteil, erworben.
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Doch was ist nun das Eigene, was das Gemeinschaftliche? Zum Sondereigentum zählt vor allem die eigene Wohnung, zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dazu zählen Fassade mit Fenster und Dach, alle Außenanlagen und Untergeschosse sowie Treppenhäuser, Aufzüge, Balkons und Terrassen. Darüber hinaus Tiefgaragen, Nebengebäude und Grundstückssteilflächen.

Wichtiges Dokument

Was dazu gehört, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Sie gilt es genau zu betrachten, da die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftlichen auf die WEG umgelegt werden.

Bereits bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums stehen die Eigentümer in gemeinschaftlicher Verantwortung. Jeder Erwerber einer Wohnung hat das Recht auf eine solche Abnahme. „Das Gemeinschaftseigentum wird sträflich vernachlässigt. Die meisten Käufer von Eigentumswohnungen haben nur ihr Sondereigentum im Blick“, weiß Herbert Oberhagemann aus seiner Praxis als Bauherrenberater, „wenn es um wichtige Dinge geht wie Statik, Fassaden, Wärmedämmung, Dach, Anschlüsse, Haus- und Heiztechnik, Außenanlagen und Tiefgaragen gehen sie oft gar nicht hin, obwohl sie dabei sein dürfen und sollten.“

Allerdings sind Laien damit überfordert. Der Verein „Wohnen im Eigentum“ geht davon aus, dass die wenigsten Käufer ausreichend über ihre Rechte und Pflichten bezüglich Abnahme und Mängelbeseitigung informiert sind, geschweige denn die nötige Expertise zur Beurteilung haben. Um die eigene Position gegenüber dem Bauträger zu stärken, rät der Verein Eigentümern einen Sachverständigen heranzuziehen - insbesondere bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

Oftmals bietet auch der Hausverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an. Doch zum einen hat er gar nicht die Befugnis, Eigentümer zu vertreten. Zum anderen bestimmt beim Neubau der Bauträger den ersten Hausverwalter. Erst später kann die WEG selbst einen einsetzen. „Steht der Verwalter im Lager der Baufirma kann er zu wenig Interesse daran haben, Mängel zu finden,“ meint Oberhagemann, „manche Verwalter holen sich einen Sachverständigen ihrer Wahl dazu. Leider arbeitet dieser nicht immer mit der nötigen Genauigkeit.“ Christian Finkbeiner
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