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Themenwelten Berliner Morgenpost
EXTRA: NEUBAUPROJEKTE

Wohnstandards und Nachhaltigkeit beim Bauen

Viele Bauvorhaben weisen in die Zukunft und tragen so zur Energie- und Mobilitätswende bei – gleichzeitig legen sie neue Standards fest. Über die neuen Ansprüche

„Greenovation Campus“: Innovative Themen wie Elektromobilität und nachhaltiges Bauen gehören zum Grundkonzept. FOTOS: IGP PROJEKT GMBH (2)

In den vergangenen Jahren sind die Ansprüche an modernes Wohnen ständig gestiegen, aber auch die Möglichkeiten und Materialien haben sich kontinuierlich weiterentwickelt. Und dies gilt längst nicht mehr nur für Luxusimmobilien – im Gegenteil.

„Wir haben in den letzten Jahren bemerkt, dass für die Käufer einer Immobilie gewisse Standards gegeben sein müssen. Was vor einigen Jahren noch als gehoben galt, ist inzwischen zur Norm geworden“, sagt David Borck, geschäftsführender Gesellschafter der David Borck Immobiliengesellschaft. In den Neubauwohnungen seien vor allem großzügige Grundrisse mit offenen Wohn-Ess-Zimmern oder einer offenen Küche gefragt. Die Bäder sollen ebenfalls möglichst groß ausfallen und über eine Badewanne und Dusche verfügen. Auch ein Handtuchheizkörper ist nun ein Muss. Zumindest bei einer gehobenen Ausstattung ist ein Gäste-WC fast unverzichtbar. Ein weiteres Kriterium beim Bad ist die Qualität der Fliesen, Armaturen und Sanitärobjekte. Eine gehobene Ausstattung zeichnet sich durch eine hohe Funktionalität und ein edles Design von Wasserhähnen, Waschbecken, Toilette und Badewannen aus. Dazu passt, dass zu den gefragten Zusatzausstattungen heutzutage ein „Masterbad“ mit frei stehender Badewanne zählt. „Außerdem sollen ein Balkon oder eine Terrasse zur Wohnung gehören“, erläutert der Immobilienexperte. Bei der Ausstattung gehörten nun die Fußbodenheizung unter dem Parkettboden – bei geförderten Standardwohnungen wird jedoch häufig noch ein Vinylboden beispielsweise in Holzoptik verlegt – sowie ein Aufzug zum Standard, so Borck. Natürlich werden heutzutage moderne Wärmeschutzverglasungen, eine Weiterentwicklung des in den 1970er-Jahren entwickelten Isolierglases, eingesetzt. Im gehobenen Wohnungsbau am besten eine Dreifach-Verglasung. Durch modernste Wärmeschutzverglasungen kann der Wärmeverlust der Fenster um bis zu 80 Prozent gesenkt werden und sie bieten zudem einen guten Schallschutz. Apropos Energieverlust: „Wir bauen im Segment des kostengünstigen Geschosswohnungsbaus, der hinsichtlich energetischer Fragen immer den KfW-Standards 70 oder 55 entspricht und unseren hohen Anforderungen an nachhaltiges Bauen gerecht wird“, erläutert Paul Lichtenthäler, Abteilungsleiter Presse- und Öffentlichkeitsarbeit bei der Degewo. Hinsichtlich der Ausstattung habe die Gesellschaft einen eigenen Degewo-Standard entwickelt, der zu sehr ansehnlichen Ergebnissen geführt habe, so Lichtenthäler.
Achterdeck
Im gehobenen Wohnungsbau sind in den letzten Jahren auch Klimaanlagen und hochwertige Technik wie die BUS-Systeme für Lichteinstellungen, Heizung und Rollläden immer gefragter. Die Digitalisierung hat sich jedoch im Wohnbereich noch nicht wirklich durchgesetzt. „Smart-Living oder Smart-Home sehen wir bisher vornehmlich optional und im eher hochpreisigen Segment. Viele Menschen haben aus technischen oder auch potenziell datenschutzrechtlichen Gründen noch Respekt davor und so fällt es für die Entwicklerinnen und Entwickler schwer, diese Investitionen als Standard zu tätigen, wenn viele Interessentinnen und Interessenten hier keinen Mehrwert sehen“, erklärt Hendrik Treff, Geschäftsführer von Engel und Völkers Projektvertrieb Berlin.
Nicht nur im gehobenen Preissegment gehören Fußbodenheizung, Balkon und eine offene Wohnküche mittlerweile zum modernen Wohnstandard.
Nicht nur im gehobenen Preissegment gehören Fußbodenheizung, Balkon und eine offene Wohnküche mittlerweile zum modernen Wohnstandard.
Für viele Wohnungskäufer steht die Individualisierung der Wohnung gegenüber dem Standard im Vordergrund. Das sind häufig nicht unbedingt qualitative Verbesserungen, sondern kleinere Grundrissänderungen oder die Tonalität des Parketts oder Feinsteins. Viele Kunden wollen sich vom Standardprodukt abheben und das Gefühl einer individuellen Verwirklichung haben. „Wir glauben, der große Innovationssprung steht uns in den kommenden Jahren noch bevor“, sagt der Immobilienmanager. So seien natürlich Wärme- und Energieerzeugung der wichtigste Faktor und hier werde sich in den kommenden Jahren sicherlich ein möglichst CO2-neutraler Standard etablieren. „Durch die gesetzliche Verpflichtung zu Solar-/Photovoltaik-Anlagen wird es neue Energiekonzepte geben und es wird spannend sein zu sehen, welcher Energie-Mix sich hier bei den Neubauten etabliert“, erklärt Hendrik Treff. Fahrradstellplätze sind inzwischen bei Neubauten bereits ebenso selbstverständlich wie Tiefgaragen. Generell sind inzwischen bei größeren Quartieren, wie sie von den Wohnungsbaugenossenschaften errichtet werden, Gemeinschaftseinrichtungen bereits Standard und werden zukünftig wohl durch Features, wie integriertes Car-/Bike-Sharing, Flächen für Outdoor-Fitness oder Urban Gardening, je nach Nachfrage und Nutzungsverhalten, noch stärker in den Fokus rücken. Auch das Thema Barrierefreiheit beziehungsweise behindertengerechtes Wohnen hat in den vergangenen Jahren deutlich Fahrt aufgenommen. Immer mehr Wohnungen werden von vornherein barrierearm oder barrierefrei erbaut, ein kleiner Teil auch behindertengerecht.

Interessant wird auch das Thema Bauweise in den kommenden Jahren werden, denn der etablierte Stahlbeton hat eine eher schlechte Energiebilanz in der Produktion. Eine Antwort könnte hier eine Holz- oder Hybridbauweise sein, wie sie bereits praktisch von der IGP Gruppe umgesetzt wird. „In Zeiten des Klimawandels nimmt das Thema Nachhaltigkeit auch in der Immobilienwirtschaft eine immer wichtigere Rolle ein. Daher haben wir beispielsweise das Gewerbemodellquartier ‚Greenovation Campus‘ konzipiert, das derzeit in Berlin-Zehlendorf entsteht“, erläutert Florian Krochmann, Geschäftsführer der IGP Projekt. Der „Greenovation Campus“ lasse sich CO2-neutral betreiben und dank seiner ressourcensparenden Bauweise in Holzhybrid beginne der Klimaschutz bereits mit der Bauphase, so Krochmann. Das ist bedeutsam, weil allein auf die Zementindustrie ein CO2-Anteil von rund acht Prozent entfällt. Schon bei der Produktion von Baumaterial wird viel Energie verbraucht. „Entsprechend berücksichtigen wir nicht nur den Betrieb der Gebäude, sondern auch die Bauphase, und setzen dabei auf Recycling und auf nachwachsende Rohstoffe“, sagt der Geschäftsführer. Wichtig sind zudem die Ausrichtung des Gebäudes, Flächenoptimierungen und flexible Grundrisse, die eine optimale Ausnutzung und lange Lebenszyklen auch unter veränderten Bedingungen ermöglichen. „Ergänzt werden diese Themen durch Elektromobilität sowie Radstellplätze“, erklärt Krochmann. Das Laden von Autos, Rädern und Rollern zu Hause oder am Arbeitsplatz wird künftig ein wichtiger Baustein, um die Mobilitätswende zu ermöglichen. Daher sollten Ladesäulen oder -stationen bereits im Vorfeld bei der Gebäudeplanung berücksichtigt werden, um aufwendige Nachrüstungen zu vermeiden. „Da Ladestationen in ein paar Jahren Pflicht für Neubauten werden, lohnt es sich jetzt, diese Infrastruktur bereits mitzudenken“, weiß der Immobilienprofi. Ressourcenschonende und energiesparende Projektentwicklung setzt sich schon jetzt nicht nur im Bürosegment immer weiter durch. UWE LEHMANN

Gut zu wissen: Diese Ausstattung ist Pflicht

Die Ansprüche an eine Wohnung und ihre Ausstattung können von einfach bis Luxus sehr unterschiedlich sein. Auch Vermieter und Mieter streiten gerne über dieses Thema. Wer kennt nicht den Mythos, eine Berliner Wohnung müsse Herd und Spüle besitzen – tatsächlich sind in Berlin laut Wohnungsaufsichtsgesetz im Gegensatz zu anderen Bundesländern „Kochgelegenheit und Spüle“ vorgeschrieben. Campingkocher und Billig-Baumarkt-Spüle reichen allerdings schon aus.

Dasselbe Gesetz legt auch eine Mindestquadratmeterzahl pro Erwachsenem von neun Quadratmetern und für jedes Kind bis zum Alter von sechs Jahren von sechs Quadratmetern fest. Doch was sind ansonsten die Standards? Was ist vorgeschrieben? Generell gilt, „Mieter können von ihrer Wohnung einen Mindeststandard erwarten, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht“, entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil. Dennoch sind die Mindestanforderungen bei einem unsanierten Altbau niedriger als bei einem Neubau.

Detaillierte Vorschriften, die zum Teil dem alten Wohnungsbaugesetz, das 1985 gestrichen wurde, entsprechen, sind in den jeweiligen Baugesetzen der Bundesländer festgelegt. Das bedeutet, dass es beispielsweise keine in ganz Deutschland geltende Definition einer Mindestausstattung für öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt. Jedes Bundesland hat andere Baugesetze und somit auch andere Anforderungen, wie zum Beispiel die Festlegung einer Mindestgröße für Fenster. Generell müssen funktionierende Wasserzu- und -abläufe ebenso gewährleistet werden wie die Stromversorgung, ausreichend natürliches Licht und Belüftung. Die Heizungsanlage muss tagsüber eine Temperatur von mindestens 20 und nachts von 18 Grad ermöglichen. Selbstverständlich ist ein Bad mit Waschbecken, Toilette, Wanne oder Dusche. Doch auch ein funktionsfähiger Briefkasten, ein Anschluss für Rundfunk und Fernsehen und seit kurzem Rauchmelder sind Pflicht.
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