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Freiraum für die persönliche Note

Bauträger bedienen Sonderwünsche. Es gilt dabei nur einiges zu beachten

Der Einbau eines offenen Kamins gehört zu den beliebtesten Sonderwünschen. Viele Bauträger erfüllen diese gegen Aufpreis, wenn die Wünsche rechtzeitig vorgebracht werden. GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO/NYUL

Beim Shopping gilt es als normal: Man kauft den Anzug nach Konfektionsgrößen, denn maßgeschneidert kostet er doch deutlich mehr. Überspitzt formuliert verkauft ein Bauträger auch von der Stange. In seinem Fall sind es Wohnungen.

Dem Image der Einheitsware treten die Anbieter allerdings entschieden entgegen. „Wir bieten unseren Kunden von Anfang an eine große Auswahl an wie zum Beispiel unterschiedliche Grundrisse und Gestaltungen“, sagt Jan Kretzschmar, Geschäftsführer des Bauträgers KW-D. „Bei unserer Quartiersentwicklung ,Grüne Aue Biesdorf‘ etwa haben die Käufer elf unterschiedliche Haustypen zur Auswahl. So bleibt kein Käuferwunsch offen.“ Voraussetzung dafür ist natürlich, dass der Käufer frühzeitig in das Projekt einsteigt, nach Abschluss des Rohbaus sind natürlich nur noch kleine Änderungen am Grundriss möglich.

Viele Ausstattungsmerkmale wie Fliesen oder Badezimmerarmaturen können Käufer häufig im Rahmen von Wahlpaketen des Verkäufers aussuchen. Der Begriff „Sonderwunsch“ bedeutet allerdings im engeren Sinne eigentlich eine Abweichung von der in der Baubeschreibung niedergelegten Standardausführung, beispielsweise das Versetzen einer Wand. Weitere gern geäußerte Sonderwünsche sind der Ausbau des Dachbodens, der Einbau eines offenen Kamins oder einer Fußbodenheizung im Bad. Auch Leistungsänderungen wie Whirlpool statt Badewanne oder Parkett statt Teppichboden werden oft nachgefragt.

Natürlich haben Sonderwünsche ihren Preis. Und der ist umso günstiger, je eher sie vorgebracht werden. Der Käufer sollte diese auch vollständig mit den entsprechenden Aufpreisen im Notariatsvertrag niederlegen lassen, da dieser sonst unwirksam ist. Die Sonderwünsche nicht aufzunehmen, um sich die auf die Zusatzkosten entfallende Grunderwerbsteuer zu sparen, ist keine gute Idee – zumal man sich so auch der Steuerhinterziehung schuldig macht.


Auch nach Abschluss des Kaufvertrags sind noch Sonderwünsche möglich. Sie werden in vielen Bauträgerverträgen unter der Einschränkung zugelassen, dass sie den Baufortschritt nicht nachteilig beeinflussen dürfen. Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche samt dafür anfallender Kosten sollte sich der Käufer vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen, damit sie wirksam sind. Auch bauausführende Handwerker machen zukünftigen Eigentümern auf der Baustelle manchmal Vorschläge für Sonderleistungen wie etwa kostspieligere Fliesen oder eine Eckstatt einer normalen Badewanne. Das birgt allerdings das Risiko, dass es dadurch zu Verzögerungen beim Bau oder zu Koordinierungsproblemen mit anderen Handwerkern kommt. Der Vertragspartner für diese Leistung ist dann der Handwerker und nicht mehr der Bauträger. Und: Der Vorteil eines Bauträgervertrages ist es ja gerade, dass der Käufer das Grundstück und eine definierte Bauleistung aus einer Hand erhält – diesen Vorteil würde er so aus der Hand geben. Besser also, man vereinbart sämtliche Sonderwünsche direkt mit dem Bauträger. Solange die Auflassung, die Eigentumsübergabe, noch nicht stattgefunden hat, gehören sie zudem in die notarielle Urkunde. Zudem muss der Bauträger die Sonderwünsche als Erhöhung des Kaufpreises in den Ratenzahlungsplan aufnehmen.


Sonderwünsche machen zwar Arbeit, die Bauträger haben sie aber längst als zusätzliche Einnahmequellen entdeckt. Sie sind deshalb auch bei großen Projekten mit entsprechender Software darauf eingestellt, überbordende Sonderwünsche der vielen Eigentümer zu kanalisieren

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