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Im Westen Immobilien

Schön, aber exklusiv

Prunkvolle Villen und schöne Natur prägen das Bild des Ortsteils Grunewald. Hier eine Immobilie zu finden, ist allerdings schwierig

Die Königsallee und vor allem der Königssee gehören zu den Toplagen in Grunewald INGO LAWACZECK

Der Grunewald ist nicht nur ein beliebtes Ausflugsziel für Berliner und Touristen, der zu Charlottenburg-Wilmersdorf gehörende Ortsteil ist auch ein nachgefragter Wohnort. Er ist derart beliebt, dass Interessenten es schwer haben, ihre Traumimmobilie zu finden.

Unmöglich ist es nicht, sich ein Eigenheim in Wald-, See- und Ku’damm-Nähe zu sichern. Doch verglichen mit anderen Berliner Stadtteilen sieht es eher düster aus. Das gilt vor allem für Neubauten. Allein aufgrund der mangelnden freien Grundstücke werden wenige Projekte realisiert. Schließlich zwackt niemand einen Teil seines Gartens ab, um Neubauten zu bewilligen. „Eine Villa mit wenig Gartenanteil ist weniger Wert“, sagt Till McCourt, Leiter Recherche von Ziegert-Immobilien. Und selbst wenn einmal ein Flecken Grund frei wird, haben die Bauträger oft keine Chance, ihn zu erwerben. In der Regel überbietet sie ein Privatinvestor, der sich seinen Traum vom Eigenheim im noblen Grünen verwirklicht.

Aber auch eine Bestandsimmobilie findet man nicht so leicht. Zumindest wenn es eine stattliche Villa sein soll. Davon gibt es im Grunewald zwar sehr viele. Sie sind ein Grund, warum der Postleitzahlenbereich 14193 so begehrt ist und als mondän gilt. Diese Bauten werden aber selten zum Kauf angeboten. Und wenn doch einmal ein Eigentümer in Richtung Innenstadt wegzieht oder aus anderen Gründen veräußern will – dann verlangt er extrem hohe, teilweise sogar schlicht überzogene Preise. Drei, vier Millionen Euro, teilweise gar bis zu sieben Millionen Euro veranschlagen die Verkäufer für ihre Schmuckstücke aus der Gründerzeit, zeigen die Angebote in Inseraten. Da muss der Käufer sehr gut betucht sein – und oft trotzdem zu Abstrichen bei seinen Ansprüchen bereit sein. Genau das aber will niemand, der so viel Geld für eine Immobilie ausgibt. Im Gegenteil: Er hat konkrete Vorstellungen, die er erfüllt sehen will. Stimmen nur wenige Kriterien nicht überein, lässt er die Finger vom Objekt. „Die Klientel, die in Grunewald sucht, ist sehr anspruchsvoll, höchst individuell“, bestätigt Alexander Scheinin, Geschäftsführer der Baufirma AJS Real Estate.


Genau deshalb ist in Grunewald ein Paradoxon zu beobachten: Einerseits ist die Nachfrage viel höher als das Angebot. Die Kunden rennen den Maklern die Tür ein. Andererseits sind manche Immobilien schwer an den Mann zu bringen. Wohnungen aus den 70er- oder 80er-Jahren zum Beispiel gibt es, und sogar zu verhältnismäßig günstigen Preisen. Zahlt man für Neubauobjekte bis zu 12.000 Euro, sind es für diese Bestandsbauten um die 5000 Euro pro Quadratmeter. Auch un- oder teilsanierte Altbauten sind für diesen Preis zu haben. Obwohl die Preise mittlerweile unter denen in den Innenstadtbezirken liegen, machen viele einen Bogen um diese Objekte. „Der Markt in dieser Lage ist viel schwieriger als etwa in Mitte, wo alles funktioniert“, so Scheinin. In den Innenstadtbezirken kaufen aber auch viel mehr Kapitalanleger. Ihnen sind die Details nicht so wichtig. Sie vermieten die Wohnungen schließlich.

In Grunewald kaufen fast ausschließlich Eigennutzer. Viele Berliner sind darunter, ebenfalls internationales Klientel. Sie achten genau darauf, ob ihnen die Grundrisse und die Ausrichtung zusagen – und ob die Mikrolage stimmt. Sie picken die Rosinen. Dabei gehen sie so weit, dass sogar gewisse Lagen in Grunewald von vorneherein ausgeschlossen werden. Der Ortsteil insgesamt gilt zwar als Top-Lage, doch der feine Unterschied bedeutet dieser Klientel die Welt. So stehen ganz oben auf ihrer Liste laut McCourt vor allem die Straßenzüge südlich von Diana-, Königs- und Hubertussee.

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